房贷利率再降！提前还贷真的划算吗？

房贷利率再降！提前还贷真的划算吗？

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来源

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https://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2024-06-26/doc-incacqur5547703.shtml

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2024年10月起，各大银行开始对存量房贷利率进行新一轮调整。根据最新政策，符合条件的存量房贷利率最高可下调至LPR减30个基点。这一政策的出台，让许多购房者开始重新考虑是否应该提前还清房贷。本文将从多个角度分析，在当前利率下调的背景下，提前还贷是否划算。

根据中国银行最新公告，自2024年10月25日起，将对存量个人住房贷款利率进行批量调整。具体调整规则如下：

1. 对于贷款市场报价利率（LPR）贷款：

• 如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；
• LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。

2. 对于人行基准利率贷款和固定利率贷款：

• 需先申请转换为LPR浮动利率贷款，利率以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率（LPR）的差值，再按前述规则调整。

这一政策的实施，意味着大量存量房贷利率将显著下调。以北京、上海、深圳地区为例，二套及以上且当前符合首套房标准的存量房贷客户，可通过手机银行申请调整为首套房贷款利率。

在考虑是否提前还贷时，首先需要了解其优劣势：

优势：

1. 减少利息支出：提前还贷可以显著减少贷款利息总支出，尤其是在贷款早期进行提前还款，效果更为明显。
2. 提升信用评分：按时或提前还款有助于提升个人信用评分，未来借款时可能获得更高额度或更低利率。
3. 减轻心理负担：提前还款可以让用户摆脱债务的心理负担，获得心灵上的解脱。

劣势：

1. 流动性问题：提前还款需要一次性支付较大金额，可能影响个人的流动资金。
2. 错失投资机会：如果将资金用于其他高收益投资，可能会带来更高的回报。
3. 可能涉及手续费：部分银行对提前还款收取一定比例的违约金。

对于采用等额本息还款方式的借款人来说，提前还贷的效果与还款期数密切相关。专家建议，在还款期数未超过贷款周期1/3时进行提前还款最为划算。

以200万元贷款、20年期为例，如果在贷款周期1/3时提前还款，利息已偿还过半。因此，如果还款期数已超过贷款周期的1/3，提前还贷节省利息的意义不大。

在具体操作上，有两种选择：

1. 月供不变、减少期数：这种方式可以更快还清贷款，节省更多利息。
2. 月供减少、期数不变：这种方式可以减轻月供压力，但节省的利息相对较少。

目前，杭州等城市首套房最低房贷利率已降至3.25%，而存量房贷利率仍维持在4%以上。这种情况下，许多购房者选择提前还贷。

然而，银行普遍认为短期内不会主动下调存量房贷利率。一方面，房贷是银行的优质资产，下调利率会直接影响银行利润；另一方面，当前上市银行净息差普遍出现下滑，进一步降低存量房贷利率的动力不足。

在考虑是否提前还贷时，需要综合评估以下因素：

1. 个人财务状况：是否有足够的流动资金，是否会影响日常开支。
2. 投资机会：是否有其他投资渠道的收益率高于房贷利率。
3. 利息成本：计算提前还款和到期还款的利息支出差异。
4. 未来借款需求：如果未来有借款需求，提升信用评分可能更重要。
5. 心理因素：是否希望尽早摆脱债务压力。

最后，需要提醒的是，提前还贷可能涉及手续费或违约金，具体政策因银行而异。在做出决定前，建议详细咨询贷款银行，了解相关费用和具体操作流程。