跌宕起伏！2024年西安楼市发生了什么？
跌宕起伏！2024年西安楼市发生了什么？
2024年即将结束，对于西安乃至全国的房地产市场来说，这都是不平凡的一年。本文将回顾2024年西安楼市的五大重要变化，并对2025年的发展趋势进行展望。
一、房价连跌
今年最显著的变化是房价走势。这是近十年来西安首次出现连续下跌的情况，市场整体预期相对消极。尽管如此，在全国70个大中城市中，西安仍是仅有的三个房价同比仍在上涨的城市之一。
数据显示，今年前11个月，西安新房价格同比平均上涨3.2%，是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。值得注意的是，西安房价在2022年初曾连续上涨近6年，但在2022年小幅波动后再次进入连涨通道，直至今年8月开始连续下跌至今。
从长期来看，由于需求不足，西安房价的下跌趋势可能会持续至明年二三季度，之后价格将在一段时间内相对稳定。
二、政策松绑
2024年，西安楼市迎来多项政策松绑措施，旨在刺激房地产市场的健康发展。上半年，西安放开限购政策，降低了购房者的准入门槛。下半年，随着北上广深等一线城市放松限购政策，西安也开始解除限购、限售，取消普宅认定政策等。
此外，信贷政策的调整优化也是降低居民购房门槛、购房成本的重要变化之一。自5月17日起，监管部门落地多项信贷支持政策，包括首套房首付比例下限降至15%，二套房首付比例下限降至25%；取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限；将5年期以上首套、二套公积金贷款利率降至2.85%、3.325%等。
三、品质升级
数据显示，1-11月期间，西安新房市场呈现出明显的品质升级趋势。除了总价200万元以下房源成交占比同比下滑近一成之外，其余价段房源均呈现出占比持续增长态势。其中，总价300万—400万元房源成交占比增幅较为显著，由2023年10月的14%增至今年前11月的18.3%。
在西安去化表现较好的，普遍为超过了西安新房均价的1.8-2.5万/㎡产品。这意味着随着居民收入水平的提高和改善性需求的释放，中高端住宅市场的需求正在不断增长。高端改善型产品和豪宅类产品的集中入市，带动了成交份额的扩容，结构性拉升了房价，这也是前文中西安同比房价提高的因素之一。
四、土拍热潮
数据显示，在2024年1-11月期间，西安成交107宗住宅用地，总规划建筑面积共计1321.63万㎡，成交楼面价4969元/㎡。虽然今年还没有完全结束，但民企拿地热情依旧，以邦泰为例，自12月12日起，累计摘地179亩。自邦泰首进西安后，已经陆续在能源金贸区、文教园、软西连续摘地，甚至溢价竞得。
在近期全国范围房企的拿地积极性有所回升。12月19日，杭州两宗住宅用地出让，最终均溢价成交，共收金25.92亿元。12月20日，3家民营房企争夺三亚1宗49亩住宅用地，最终经过1064轮竞价，被民营企业海南亿和金盛实业有限公司以16.17亿元最高报价竞得。
可以说，在房企拿地积极性有所提高的背后，其实是房企对于市场预期有了更为乐观的转变。
五、基建升级
自西安成功入选2024年城市更新行动示范城市名单后，包括老旧小区/城中存改造等一些列工程陆续开展，目前已完成2101个小区的改造，覆盖建筑面积约3360万平方米，惠及居民超过39万户。并且包括宜家荟聚、万象城、龙湖未央天街等一系列商业开业，商业方面整体以大型综合体为核心，促进消费升级。
地铁建设持续推进，已有包括8、10号线开通，5号线、6号线进一步延伸，进一步提高交通便利度。除此之外，还有多所中小学建成并投入使用，注重品质和覆盖率，提升教育资源的公平性与优质化。综合开看，西安在商业建设、交通扩展和教育资源优化上齐头并进。
展望2025
2024即将结束，而马上到来的2025年，充满了不少变数。可以预计的是，明年基本盘上将延续2024年的稳定发展态势，以需求驱动为主，供需平衡；并且在政策上延续宽松状态。核心区域的房价仍有较大支撑，而外围及开发空间有限区域，在明年的增长空间有限，可能在短期内依旧保持下跌。政策上，可能会出台针对刚需和改善性更精准的支持政策，如进一步降低首付比例或优化贷款利率。前不久，在经过全国近半年的努力下“止跌回稳”已经初现成果，全国房价上涨的城市已经开始连月增加，相信在2025年，或许还将进一步看到效果。