二手房交易税全解析：契税、增值税及个税缴纳标准详解
二手房交易税全解析：契税、增值税及个税缴纳标准详解
买二手房，究竟要缴纳哪些税、缴多少，这是购房者经常搞不清却又直接关系“钱袋子”的问题。我们通过信息整理并向相关部门咨询，今天来把二手房交易税这件事说明白。
就一般的二手住房而言，整个买卖过程中，主要涉及三种额度比较大的税——契税、增值税及附加（附加具体包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加）、个人所得税（以下简称“个税”）。
按规定，契税由买家缴纳，增值税和个税由卖家缴纳。但在实际交易中，增值税和个税也常被卖家转嫁给买家来承担。因此建议购房者一来要了解三种税的缴税规则，二来在与卖家谈价格时要说清楚税费由谁承担的问题，并在买卖合同中注明。
先来一表读懂三种税的缴纳标准：
我们再来针对表中一些纳税依据的判定标准作些说明。
契税方面，“首套房”的认定，和目前商业按揭贷款的“首套房”认定有所不同。商贷看的是购房者家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在购房所在区（县、市）范围内的住房套数，有房的话同时结合有无已挂牌出售的情况；而契税的“首套房”认定，应根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果来认定。
增值税及附加方面，“2年”的认定，其购房时间以产权证和契税完税证明两者所注明的时间为判断标准，两者不一致时，按“孰先”原则来确定。
个税方面，以按实征收和核定征收具体哪种计税方式缴纳，取决于卖家能否提供完整准确的房屋原值凭证，包括原购房合同、发票等有效凭证——
若卖家可以提供，经税务机关审核后，允许从其转让收入（不含增值税）中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额按20%征收，即按实征收。
若卖家无法提供，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依照相关规定，按纳税人住房转让收入（不含增值税）的1%核定应纳个人所得税额，即核定征收。
其中，“房屋原值”是指购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费（商品房）；“转让住房过程中缴纳的税金”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；“合理费用”是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（商品房及其他住房最高不得超过房屋原值的10%）、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
而个税“满5唯一”免征政策，是指当卖家个人购房至转让房屋的时间已达5年以上，且该套住房是其家庭唯一生活用房，即可免征个人所得税。其中，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
具体缴税以税务部门实际情况为准，如有其他疑问可联系税务热线12366。