房屋买卖合同里的那些“坑”

房屋买卖合同里的那些“坑”

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来源

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https://www.163.com/dy/article/JEAC42BA055699YF.html

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房屋买卖合同是房地产交易的核心文件，涉及买方、卖方、中介等多方主体，涵盖了从合同签订到履行过程中的多个关键环节。根据《民法典》规定，房屋买卖合同属于所有权处分行为，一旦签订即具有法律效力。因此，在签订和履行房屋买卖合同时，需要特别注意其中可能存在的风险和陷阱。

在签订房屋买卖合同时，需要重点关注以下几个关键环节：

1. 商品房预售许可证

根据最高人民法院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。因此，在签订合同时，一定要核实开发商是否已经取得商品房预售许可证。许可证应包含以下条件：

• 开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
• 取得土地使用权证书和使用土地批准文件
• 持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证
• 已通过竣工验收
• 配套基础设施具备使用条件或已确定进度和交付日期
• 物业管理方案已落实

2. 土地性质和房屋用途

在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。此外，还需要明确房屋用途是否为住宅，避免购买到公寓等非住宅性质的房屋，以免影响日后使用和学区房资格。

3. 物业约定和配套设施

在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较多。

4. 面积约定和贷款问题

面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。此外，合同中应明确约定贷款问题，如果因为购房人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性付清房款。可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”。

5. 合同附件和补充协议

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。这些附件和补充协议同样具有法律效力，需要仔细阅读并明确具体细节。

在合同履行阶段，以下几点需要特别关注：

1. 卖方身份验证

在二手房交易中，需要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。如果房产证上的名字与卖房人不是同一个人，需要警惕可能存在的诈骗风险。

2. 阴阳合同陷阱

“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，机关有权给予罚款、拘留等处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

3. 中介陷阱

大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，要把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。相关律师告诉我们：不要向买房和卖房双方提供充分的信息，小心中介与双方签署“阴阳合同”，比如中介公司向卖房者承诺将房屋以40万价格售出，另一方面又以50万的价格卖给买房者，这样中介分别与买卖双方签订的就算是“阴阳合同”。此外，房屋中介公司不与申请者签订规范合同或者《居间协议》。

4. 房屋交付和验收

房屋交付的条件，一定要在合同中明确。在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此需约定清楚。

5. 维修资金和不可抗力

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。此外，合同中应明确约定不可抗力条款，如新冠疫情等突发事件对合同履行的影响。

房屋买卖合同涉及金额巨大，且交易过程复杂，因此在签订和履行合同过程中需要格外谨慎。建议购房者在签订合同前，充分了解相关法律法规，必要时可咨询专业律师。同时，在合同履行过程中，要严格按照合同约定执行，保留好相关证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。

通过以上分析，我们可以看到，房屋买卖合同中的陷阱和风险点众多，但只要我们保持警惕，仔细审查合同条款，了解相关法律规定，就能有效避免这些陷阱，确保交易顺利进行。