泰国房地产新政之99年租赁和75%份额，利好还是鸡肋？
泰国房地产新政之99年租赁和75%份额，利好还是鸡肋？
泰国政府近期提出两项房地产新政：将外国人租赁带地别墅年限从50年延长至99年，以及将外国人购买公寓份额上限从49%提升至75%。然而，这一政策在泰国国内引发广泛争议，普遍舆论认为该政策难以执行。
外资持有公寓份额升至75%涉“利益冲突”
泰国一位看守参议员警告称，泰国政府计划允许外资拥有公寓建筑单元的所有权从49%提高到75%，这可能会引发利益冲突，并动摇赛塔总理的宝座。
参议员颂猜（Somchai Swangkarn）在社媒上公开写道，泰国现政府提高外资拥有公寓的比例，并将外资租赁房产的期限从50年延长到99年的政策存在利益冲突。这将使与内阁部长包括总理赛塔有关的房地产企业受益。
上市房地产开发商尚思睿是该业务的主要参与者，由赛塔总理的家族所有。赛塔于 1984 年创立尚思睿，于 1996 年在泰国证券交易所上市。去年 3 月，在他当选为泰党总理候选人时，赛塔将其持有的尚思睿全部股份（661,002,734 股）转让给了他的女儿，根据泰国证交所 SET 记录，Chananda Thavisin目前持有 553,002,734 股股份，占公司总股份的 3.14%。
然而，内阁关于外资拥有公寓和房产租赁的任何决定都可能被视为利益冲突，这是宪法所禁止的，并违反了《反腐败组织法》。
内政部长：需要刺激经济同时保护泰国人民权利
内政部长阿努廷表示，内阁上周下令对该政策进行研究。这不在本周会议的内阁议程上。土地部门正在考虑该政策的利弊。
阿努廷说，政府需要刺激经济，但拟议的改革不会有利于资本家，在刺激经济的同时，泰国人民的权利也将得到保护。
泰国房地产事务局局长索蓬表示，柬埔寨、中国、缅甸和越南对外国人的房产租赁期限限制为 50 年，印度尼西亚为 30 年，新加坡为 60 年。越南对外国人拥有公寓的比例上限为 30%，印度尼西亚为 49%，马来西亚为 50%。
泰国政府拟议的新政策将带来跨国犯罪、洗钱、经济操纵和国家安全的风险。索蓬还建议泰国政府将外国人购买公寓的最低起点设定为 1000 万泰铢，这样有利于中低收入的泰国人仍然买得起房，而不是被外资抢走份额。此外，他还表示，应禁止外国买家在三年内出售已购公寓，以遏制投机。
与此同时，高水平的家庭债务和更严格的贷款条件一直在影响当地买家的房地产需求。因此，开发商变得更加谨慎。
增加外资所有权配额“没有影响”：很少有公寓接近49%的限制
泰国一位分析师表示，将公寓的外资所有权配额提高到 75% 不太可能对泰国房地产市场或经济产生重大影响，因为很少有公寓项目达到配额。
房地产顾问世邦魏理仕泰国的住宅销售主管普拉芬利亚（Praphinleeya Phuengkhuankhan）表示，曼谷只有一两个公寓项目接近 49% 的外资所有权配额。“其中一个项目很特殊，因为其 48-49% 的外资所有权配额是因为大使馆购买了大量单位供其工作人员居住，”她说。“在曼谷其他地方，我们还没有看到任何公寓项目超过 40%。”
普拉芬利亚女士说，外资所有权配额高的公寓项目通常是由在海外拥有成熟客户群的外国开发商开发的，公寓更多的是面向这些客户群销售。外国开发商开发的公寓项目有限。世邦魏理仕负责处理新建和转售公寓，报告称没有项目具有较高的外资所有权配额。
“将公寓的外资所有权配额提高到 75% 对市场和经济可能并不重要，因为外国买家对任何单个项目的需求都不是那么高，”她说。“即使在芭堤雅或普吉岛这样的旅游目的地，他们也更喜欢别墅而不是公寓。”
据世邦魏理仕称，在全国范围内，去年外国人转让公寓所有权的数量占 13.6%，高于 2022 年的 10.8%、2021 年的 9.1% 和 2020 年的 6.8%。2019 年这一比例为 9.9%，2018 年为 10.1%。按地点划分，外国买家倾向于在曼谷大区以外购买公寓，他们在其他省份转让的比例将从 2022 年的 46%、2021 年的 42% 和 2020 年的 36% 上升到 2023 年的 57%，而 2019 年为 53%。世邦魏理仕预测，今年外国人在全国范围内转让公寓所有权的比例将下降至 11.7%，而到年底，曼谷大区以外的外国公寓转让比例将上升至 60%。
泰国内政部长：提高公寓外资所有权的法案未准备好
泰国内政部长阿努廷承诺，土地部门将确保在修改外国人财产所有权和租赁权的法律时，不会让泰国公寓业主处于不利地位，并将继续维护国家利益。
他说，土地部门仍在起草修正案，无法赶上本周的内阁会议。内阁上周原则上同意将公寓外资所有权比例提高到可用空间的 75%，并将房地产租赁期从 50 年延长至 99 年。阿努廷表示土地部正在研究旨在促进经济发展的措施的利弊，随后将起草一项修正案以避免潜在的弊端。
目前，一套公寓只能出售 49% 的产权给外国人，以确保他们不会拥有大楼管理的多数股权，以及共持土地的多数产权。尽管该法案旨在提高外国人的所有权比例，但肯定会包括一些限制条件，以确保泰国业主拥有多数投票权。“我已指示土地部部长考虑人民的担忧，”阿努廷说。“我们需要促进经济发展，同时尽可能保护国家利益。请放心，人民的权利不会受到影响。不用担心，因为没有人比土地部更了解土地问题。”
泰国工业联合会副主席伊萨雷斯（Isares Rattanadilok Na Phuket）表示，他个人不同意提高公寓外资持股比例的计划，因为他们很有可能会购买多套公寓并经营日租，这种纯投资经营类型的公寓很乱，居住体验和品质都会很糟，影响泰国人的生活。
总体看来，这一波对泰国房地产的利好政策提案，用心良苦却形同鸡肋，没有太大的实际意义，只能给房地产商和中介做广告多一个说辞。一个项目49%的份额外国人根本买不完，那些极个别卖完的楼盘是特例，更多的是达不到而无需升至75%。泰国人吐槽，外国散户买家根本买不完49%份额，如果外国资本真想买下一整个项目的75%那已经涉及可疑资金和国家安全了。