房地产土增清算新招：税务筹划大揭秘！
房地产土增清算新招：税务筹划大揭秘！
2024年11月，国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，对房地产开发项目的土地增值税预征率进行调整。这一政策变化，为房企在当前市场环境下进行税务筹划提供了新的机遇。本文将结合最新政策，分享房地产企业在土增清算中的税务筹划方法和风险防范要点。
政策变化：预征率下调带来新机遇
根据最新公告，土地增值税预征率下限将降低0.5个百分点。具体来看，东部地区省份预征率下限从2%降至1.5%，中部和东北地区省份从1.5%降至1%，西部地区省份从1%降至0.5%。这一调整旨在促进房地产市场平稳健康发展，为企业减轻税负压力。
税务筹划：全流程优化方案
房地产企业在开发过程中，可以通过以下环节进行税务筹划：
开发准备环节
在项目初期，企业需要重点关注土地成本的处理。例如，在房屋拆迁补偿中，可以选择合理的契税缴纳方案。以嘉业•海湾项目为例，企业面临两种选择：
- 方案一：货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分以每平方米的货币补偿标准确定。全部契税计税依据为11750万元。
- 方案二：货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定。全部契税计税依据为11950万元。
通过对比分析，企业可以选择更优的方案，从而降低税负。
开发建设环节
在融资方式的选择上，企业需要根据自身情况选择最合适的利息扣除方式。以嘉业公司的金域海棠项目为例，该项目土地成本6700万元，开发成本4亿元，利息支出1680万元。企业可以选择据实扣除或定率扣除：
- 方案一：据实扣除，扣除额为4015万元
- 方案二：定率扣除，扣除额为4670万元
通过计算发现，选择定率扣除方式更为有利，可以多扣除655万元。
销售环节
在销售环节，企业需要根据项目特点选择合适的销售模式。以嘉业公司拟建的蛟湖经典项目为例，企业可以选择自建自销或代建模式：
- 自建自销模式下，销售收入（不含增值税）为47619万元，需缴纳土地增值税2780万元，最终净收入为15248万元。
- 代建模式下，通过将地块出售给绿地公司并提供代建服务，最终净收入为20000万元，且不涉及土地增值税。
通过对比分析，企业可以选择更优的销售模式，从而降低税负。
风险防范：关键环节把控
在土增清算过程中，企业需要重点关注以下几个风险点：
清算单位认定
清算单位的划分直接影响企业税负。企业需要根据所在地区的具体规定，合理办理相关证照。例如，在浙江省，清算单位以《建设工程规划许可证》为准。企业可以根据工程进度和预售情况，提前预测不同清算方式下的税负，选择最优方案。
分类方法选择
目前，各地在土增清算时采用“二分法”或“三分法”。企业需要提前与当地税务机关沟通，了解具体要求。例如，某置业公司在开发过程中了解到当地采用“三分法”，但对无产权的车位、贮藏室等可以根据业务实质进行处理。企业通过合理分摊，使增值额在各栏次间相互抵消，最终降低了整体增值率。
清算时点把握
企业需要根据市场情况和项目进展，合理选择清算时点。如果预测预缴税款超过清算应缴税款，企业可以规划销售时机，主动申请清算退税。反之，如果剩余物业受市场影响较大，可以选择推迟清算，延缓纳税。
实务建议：把握政策红利
面对最新的土增清算政策，房企需要从以下几个方面进行应对：
及时调整预征率：根据所在地区的具体规定，调整预征率，确保税负合理。
加强成本管理：在开发过程中，严格控制成本，确保各项支出符合税法规定，为清算做好准备。
优化销售策略：根据市场情况，合理安排销售节奏，避免因销售比例达到85%而被迫清算。
加强与税务机关沟通：及时了解当地税务政策动态，确保税务筹划方案符合法规要求。
通过以上措施，企业可以在保证合法经营的同时，最大限度地降低税负压力。在当前房地产市场形势下，科学的税务筹划不仅能帮助企业提高经济效益，还能增强市场竞争力，实现可持续发展。