济南法院“带封过户”创新模式：让被查封房产交易更高效便捷

济南法院“带封过户”创新模式：让被查封房产交易更高效便捷

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澎湃

等

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来源

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https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_27975639

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http://www.jinan.gov.cn/art/2024/11/1/art_1861_4990238.html

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https://m.toutiao.com/article/7441469633036583478/

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http://jinanzy.sdcourt.gov.cn/jinanzy/yshj66/zxht42/28378638/index.html

“带封过户”这一创新模式正在济南法院悄然改变着传统的司法拍卖方式。截至2024年10月30日，这一模式已成功处置房产110套、房屋建筑面积约12000平方米，成交金额达2.1亿元，不仅大大提高了执行效率，更为各方当事人带来了实实在在的好处。

在传统的司法拍卖模式下，被查封的房产需要经过财产调查、评估、公告、拍卖等多个环节，整个流程耗时长、费用高，且存在诸多不确定因素。对于债务人来说，自行处置房产虽然能更好地实现财产价值，但由于房产带有查封，市场受众对其缺乏信心，潜在买受人有限，自行处置的成交率往往很低。而“先解封后处置”的方式又会带来新的风险，需要第三方垫资偿债，增加了交易成本。

为解决这一难题，济南法院创新推出了“带封过户”模式。这一模式以“查封的相对效力”为理论基础，通过公证机构的参与，实现了不动产在查封状态下的买卖合同网签备案和不动产转移登记。具体来说，“带封过户”是指在公证机构参与下，不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿。“带封融资”则是指在公证机构参与下，允许债务人以查封财产自行办理抵押融资业务，实现不动产在查封情况下办理抵押登记，最终通过抵押融资所得款项实现债务清偿。

这一创新模式的实施效果令人瞩目。据统计，采用“带封过户”模式后，最快7天即可完成交易并结案，查封财产的处置效率提升了50%以上。这一模式不仅实现了各方利益的最大化，还有效节约了群众的办事成本，减少了各方的经济成本、时间成本和信用成本。

在具体实践中，这一模式展现出了强大的生命力。例如，在一起涉及130万元房产交易的案件中，通过“带封过户”模式，不仅买方如愿购得了心仪房产，卖方和债权人也顺利化解了纠纷。在另一案例中，通过将“带封过户”与“预告登记”相结合，成功解决了买受人资金不足的问题，实现了多方共赢。

“带封过户”模式的创新意义远不止于此。这一模式不仅创新了多元解纷机制、不动产交易模式和不动产登记方式，更为重要的是，它以创新回应了人民群众的需求，打通了司法实践中遇到的难点，切实解决了涉诉、涉执主体的法律负担，实现了各方当事人利益的最大化。

目前，“带封过户”模式已从最初的执行阶段扩展到诉前诉中阶段，从民事执行案件扩展到刑事涉财产执行案件，从单一查封案件扩展到多轮查封案件，从二手房扩展到新建商品房，展现出强大的生命力和广泛的适用性。这一模式的成功实践，为优化营商环境、激发市场活力注入了新的动力，也为全国法院系统提供了可借鉴的宝贵经验。

济南法院的这一创新举措，不仅体现了司法为民的理念，更为解决执行难问题提供了新的思路。随着这一模式的不断推广和完善，相信将会有更多当事人从中受益，也会为推动经济高质量发展提供更加有力的司法保障。