新租赁准则下，出租屋财务管理技巧大揭秘！

新租赁准则下，出租屋财务管理技巧大揭秘！

引用

百度

等

9

来源

1.

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1680260812643412073

2.

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1739515236518019243

3.

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1709862073809968496

4.

https://www.gov.cn/xinwen/2018-12/14/content_5348846.htm

5.

https://m.chinaacc.com/kuaijishiwu/zzjn/zh20241022114940.shtml

6.

https://kpmg.com/cn/zh/home/insights/2018/12/changes-to-cn-lease-accounting-and-comparison-of-ifrs-16-and-usa.html

7.

https://www.airgaap.com/docs/prcgaap/en/zhinan/cas21

8.

https://www.deepfinance.com/institute/480.html

9.

https://www.casc.org.cn/2018/0815/202790.shtml

2018年12月，财政部修订发布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”），自2021年1月1日起在所有执行企业会计准则的企业中实施。这一重大变革对出租屋的财务管理产生了深远影响。本文将深入解析新租赁准则的核心内容，并结合实际案例，为企业提供财务管理的实用指南。

新租赁准则最显著的变化是取消了经营租赁和融资租赁的区分，转而采用“使用权资产”模型。这意味着，除短期租赁和低价值资产租赁外，所有租赁业务都需要在资产负债表中确认使用权资产和租赁负债。

会计科目的设置与调整

新准则要求企业新增以下会计科目：

• 使用权资产：反映企业因租赁而取得的使用租赁资产的权利
• 使用权资产累计折旧：反映使用权资产的累计折旧额
• 使用权资产减值准备：反映使用权资产的减值准备
• 租赁负债：反映企业因租赁而产生的支付义务

租赁期开始日的会计处理

在租赁期开始日，企业需要确认使用权资产和租赁负债。使用权资产的初始计量包括：

• 租赁负债的初始计量金额
• 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额
• 发生的初始直接费用
• 恢复成本（如有）

租赁负债的初始计量则基于租赁付款额的现值，包括：

• 固定付款额及实质固定付款额
• 可变租赁付款额的估计金额
• 购买选择权的行权价格（如果承租人合理确定将行使该选择权）
• 行使终止租赁选择权需支付的款项（如果承租人合理确定将行使该选择权）

后续计量与租金支付

使用权资产需要在租赁期内计提折旧，通常采用直线法。租赁负债则需要按照实际利率法确认利息费用。租金支付时，会减少租赁负债的账面价值。

如何确定折现率

折现率的确定是实务中的难点。企业应首选租赁内含利率，如果无法获得，则使用承租人的增量借款利率。增量借款利率应反映企业在类似经济环境下借入类似资金所需支付的利率。

财务披露的要求

新准则要求企业披露更多关于租赁活动的信息，包括租赁负债的到期期限分析、未折现租赁付款额、租赁活动的现金流量等。这些信息有助于财务报表使用者更好地理解企业的租赁活动及其财务影响。

使用权资产的减值

企业需要定期评估使用权资产是否存在减值迹象。如果发现减值，应按照《企业会计准则第8号——资产减值》的要求进行处理。

假设A公司于2021年1月1日与B公司签订了一份为期4年的房屋租赁合同，年租金1000万元，每年末支付。A公司发生的直接成本为20万元，B公司提供了5万元的租赁奖励。假设折现率为5%。

1. 确定租赁负债现值：

   租赁负债现值 = 1000 * (P/A, 5%, 4) = 3546万元

2. 确认使用权资产价值：

   使用权资产价值 = 3546 + (20 - 5) = 3561万元

3. 会计处理：

   • 2021年1月：

     借：使用权资产 3561
     贷：租赁负债 4000
     贷：租赁负债-未确认融资费用 439

   • 2021年12月31日：

     借：管理费用 890.25
     贷：使用权资产累计折旧 890.25

     借：财务费用 178.05
     贷：租赁负债-未确认融资费用 178.05

     借：租赁负债 1000
     贷：银行存款 1000

   • 后续年度：按照类似方法处理，直到租赁期结束。

新租赁准则的实施，对企业出租屋的财务管理提出了新的挑战。企业需要重新审视租赁业务的会计处理，建立完善的使用权资产和租赁负债管理体系。同时，企业还应加强对折现率的估算能力，提高财务披露的质量，以满足准则要求。随着准则的深入实施，预计企业将更加重视租赁业务的财务影响，优化租赁决策，提升整体财务管理水平。