罗志恒：2025年楼市能否止跌回稳？
罗志恒：2025年楼市能否止跌回稳？
粤开证券首席经济学家罗志恒最新发布的房地产市场分析报告指出，2025年楼市有望逐步止跌回稳，但这一过程并非一蹴而就，需要政策持续发力和经济环境改善的共同作用。
2024年楼市：低迷中现企稳迹象
2024年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，成为内需不足的最大掣肘。具体来看，2024年商品房销售面积、销售金额、房地产投资同比分别下降12.7%、17.2%、10.5%，相比2021年高点分别下跌43%、45%、33%。
尽管市场整体低迷，但10月以来楼市出现了一些积极变化。新房销售和二手房成交量上升，一线城市房价与地价止跌，商品房库存去化周期也在缩短。这些迹象表明，房地产新政已取得初步成效，市场正在逐步筑底。
政策持续发力，市场预期改善
2024年中央稳地产政策果断应对、不断升级，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月 “稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。
进入2025年，政策支持力度有望进一步加大。多地已出台优化房地产政策，包括降低首付比例、房贷利率降至历史低位（首套最低3.05%），以及优化公积金贷款、购房补贴等。这些政策降低了换房成本，尤其是对改善型需求支持明显。
面临五大挑战，市场修复需时日
尽管政策效果逐步显现，但楼市仍面临一系列问题：
房价止跌回稳尚需时日：一线城市房价虽已企稳，但多数城市房价仍在下跌，负向财富效应影响居民消费意愿。
房企信用风险待化解：2024年前三季度A股上市房企毛利率和净利率均降至历史低位，超半数房企出现净亏损，拿地和融资困难。
地方财政压力加大：土地出让收入下滑，28个省份土地出让价款同比负增长，广东、四川等经济大省跌幅较大。
存量房收储困难：部分城市租金回报率偏低，租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本。
房地产发展模式转型：人口形势变化、居民住房观念转向、房企经营模式变化叠加，市场结构性失衡尚待解决。
2025年展望：销售有望改善，投资滞后修复
展望2025年，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下中国房地产会止住过快下跌的状态，全年销售和投资的同比降幅都将有所收窄。
销售：新房销量跌幅收窄
新房目前销量的基数偏低，2025年新房销售面积同比将回升至-6%左右，年内走势前高后低。从量来看，当前商品房销售面积累计下跌幅度已经“超调”，2024年新房销量低于中长期潜在需求，具备止跌回稳的条件。2025年货币化安置城中村改造、专项债用于收储存量房等有利因素有助于新房销量跌幅收窄。从价来看，部分核心城市的房租收益率伴随价格下行而上行，高于理财市场收益率水平，意味着居民依靠租房获取收益的预期初步改善。2025年一线城市房地产销售逐步回暖，可能会带动房价整体预期改善。预计2025年全年商品房销售面积下降6%左右；全年商品房销售金额同比下跌8%左右。投资：修复相对滞后
存量未开发土地库存去化难度较大，拿地和投资修复相对滞后。2025年收储存量房和城中村改造两大政策力度加码、购房需求释放都有助于新房销售的进一步修复，但存量未开发土地库存去化难度较大，拿地和投资修复相对滞后。区域分化加剧
核心城市和优质房源更受青睐，一线城市房价预期边际好转，而低能级城市问题尤为突出。区域分化加大，一线城市土地市场升温、土地出让收入占全国比重继续上升。9月以来，一线城市成交土地均价、楼面价、溢价率等指标环比回升，北京、上海等核心城市拍出高总价、高溢价地块；1—11月一线城市住宅用地土地出让价款占300城的比重达22.0%，较2023年提升3.1个百分点。
理性建议：把握时机，谨慎选择
对于购房者而言，2025年是值得关注的窗口期。低利率环境（5年期以上LPR为3.6%，首套房贷利率最低3.05%）和政策优惠为换房提供了有利条件。建议重点关注核心城市优质房源，避开库存压力大的远郊区域。同时，要注意交易细节，如合理定价、合同条款等，确保资金安全。
总体来看，2025年楼市有望逐步止跌回稳，但市场修复需要时间，购房者应保持理性，把握政策窗口期，谨慎选择房源。