带押过户全面推行，二手房市场迎来新机遇！
带押过户全面推行，二手房市场迎来新机遇！
2023年3月31日，北京正式启动存量住房“带押过户”模式，这一政策创新在全国范围内引起广泛关注。作为一项旨在简化二手房交易流程、降低交易成本的重要举措，“带押过户”不仅改变了传统的交易模式，更为低迷的二手房市场注入了新的活力。
什么是“带押过户”？
“带押过户”是指在未结清原贷款的情况下直接办理房屋过户和抵押登记，无需提前还清贷款和解除抵押。这一模式突破了传统交易中“先赎楼再过户”的限制，大大简化了交易流程，降低了交易成本和风险。
根据自然资源部和中国银保监会发布的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，目前主要有三种操作模式：
新旧抵押权组合模式：通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
新旧抵押权分段模式：通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
抵押权变更模式：通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
北京模式：创新与突破
北京的“带押过户”模式具有三大突出特点：
兼容跨行贷款：购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房。
最大程度降低交易成本：明确规定北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
多部门协同提升交易便利度：北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。
对二手房市场的影响
“带押过户”政策的实施，对二手房市场产生了深远影响：
简化交易流程：传统模式下，卖方需要先筹集资金还清贷款，解除抵押后才能办理过户。而“带押过户”省去了“赎楼”环节，买卖双方可以直接办理过户手续，大大缩短了交易时间。
降低交易成本：以往“赎楼”环节往往需要借助高息的“过桥贷”，增加了交易成本。而现在，买卖双方可以直接办理过户和抵押手续，无需额外支付“过桥贷”费用。
提升交易安全性：通过资金监管和公证提存等方式，有效避免了“一房二卖”、资金挪用等风险，保护了买卖双方的合法权益。
激发市场活力：政策实施后，二手房交易效率大幅提升，交易成本显著降低，有效激发了市场活力。据统计，浙江省自2023年1月全面推出二手房交易“带押过户”模式以来，全省已办理1000余笔业务，总交易金额达95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给消费者和企业节省过桥资金约47.3亿元。二手房交易全流程耗时从此前的30天至60天不等，压缩到最多15天。
其他城市的实践情况
除北京外，上海等一线城市也已开始实施“带押过户”政策，但具体操作存在差异：
上海：大部分区域能够办理“带押过户”，但部分区域（如宝山区、青浦区、金山区等）仍要求必须将原有抵押登记注销后才可以进行过户。在抵押物类型方面，多数区域不限制，但少部分地区（如普陀区、嘉定区）仅允许住宅/商品房办理带押过户。
北京：各中心城区（如东城区、西城区、丰台区、顺义区、海淀区等）办理经验相对丰富，操作更为灵活，主要依据抵押人与抵押权人之间的约定进行审核。
风险与挑战
尽管“带押过户”带来了诸多便利，但也存在一些潜在风险：
银行配合度：跨行“带押过户”需要原抵押银行同意，如何保证原抵押对应的债权不落空，需要规范具体的交易流程和细节。
合同约定风险：如果原抵押合同有禁止、限制转让条款，则需要按照约定执行。购房者需要提前到不动产登记中心核实房产抵押权登记情况。
资金安全：虽然多地都提出了资金账户监管要求，但实际操作中仍需谨慎，建议通过公证提存保障资金安全。
未来展望
“带押过户”政策的全面推行，标志着我国二手房交易模式的重大创新。这一政策不仅简化了交易流程，降低了交易成本，更为重要的是，它为二手房市场注入了新的活力，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。随着政策的不断完善和推广，预计未来将有更多城市加入这一行列，进一步推动房地产市场的健康发展。