2025年，看清商业存量资产盘活的误区和方向
2025年，看清商业存量资产盘活的误区和方向
随着我国城市商业进入存量时代，新开商业增速放缓，一二线城市人均购物中心面积已达到较高水平。在这样的背景下，存量资产改造成为城市更新的重要方向。本文将探讨商业存量资产的类别、改造要点以及常见误区，为读者提供有价值的见解和经验。
我国城市商业的发展，已经进入到了存量时代，新开商业增速降至个位数，一线城市城镇人口人均购物中心面积已达1.0平方米，二线城市人均购物中心面积约0.9平方米，可以说，未来我国城市商业新开发项目的空间已经比较小，尤其是一二线城市，在存量规模较大、部分城市商业过剩、越来越多的老项目进入改造周期的背景下，城市更新型项目凸显出存量资产改造盘活的价值，目前存量改造项目的年增长率已达25%，实体商业从增量时代转入存量时代。
存量商业类别
存量时代中，一二线城市核心区的物业特别具有研究探索的价值，物业改造和业态焕新共同作用于资产价值的提升。金地商置是国内商业改造盘活的先行者，在长期的探索实践中，积累了大量案例，收获了宝贵的经验，近年来操盘和研判了很多亟待盘活的商业资产，总结来说商业存量资产有以下几类：
最常见的是老百货翻新改造，20年前百货是主流的商业形态，但时移事易，诸多曾有过辉煌岁月的百货闭店后需要找到新的业态方向。处于城市核心区位、体量并不大的老百货通常会改造为小型购物中心，以焕然一新的面貌和业态继续在城市的商业版图上成为亮眼的存在。位于北京长安街上的赛特+购物中心即为典型代表，金地商置作为代建代运营团队，助力这个上世纪90年代北京高端百货的名片华丽变身为一个精致的CBD新社交聚场，延续了长安街上的商业高光，在新时代找到了最佳生态位。
赛特+购物中心 图源：金地商置
第二类是老工业厂房、园区的改造，随着城市的进化，原来位于城市边缘的厂区已经是城市核心区，生产制造的功能与城市的需求不再兼容，老的厂房、园区需要新的业态导入发挥新的作用。这类项目土地一般为划拨的工业用地，部分原有地上建筑物经改造后仍可使用，鉴于土地收储调规变性过程复杂，政府亦支持此类项目的改造，土地使用方通常会选择自主改造或者整租给发展商统一进行改造经营。
金地商置操盘的上海.威新8号桥项目即为此类项目的标杆，上海•威新8号桥是上海首批文化创意产业集聚的综合园区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。金地商置对其进行了全方位的业态改造和产业导入，吸引了洛可可、戴森等国内外高端现代服务业领头企业和创意产业人才，助推该区域成为现代服务业的高地。
上海金地威新8号桥 图源：金地商置
而金地商置操盘的另一个老厂房改造项目上海三邻桥则是结合原有厂区的建筑形态，充分发挥老厂房高层高、大跨度的优势，改为了体育文化主题商业街区，以“大健康”为主题，布局了潜水、篮球、拳击等体育业态，整合大众体育、特色体育、文化教培和商业配套，打造了全方位的体育服务业态集聚区，成为上海乃至全国的体育文化地标。
上海三邻桥 图源：金地商置
第三类是商业街区的改造，街区式的物业形态改造具有更多的灵活性，改造后仍然作为商业街区经营，在业态和品牌上进行升级焕新，将已然老化的物业从结构、布局、立面、装修各方面焕新来匹配品牌的调整。金地商置在上海操盘的街区式商业“金地.喜悦荟”即通过改造塑造了全新社区商业形态，收购老旧的商业街区，将其改造为“云朵工厂”童话般有互动感和创意性的商业空间，业态品牌全部重新布局，以亲子型业态引领，打造了一个丰富、温馨、生动的社区商业街。
上海金地喜悦荟 图源：金地商置
第四类是小商品城、批发市场、家具市场、家具城的改造，这些面临着市场萎缩的业态面临闭店的命运，更新改造为购物中心不失为一个好的方向，当然需要在物业结构和场景打造上打破旧的框架，不破不立，大破大立。
此外还有一些停工多年的商业项目，续建时已经时移事易，面临消防验收、报规报建等诸多需要解决的难题，原有结构和业态需要根据市场情况进行调整，本质上也应当作改造项目来看待。
存量资产改造剖析
一般来说，此类物业往往地处一二线城市的核心区，随着城市的发展，城市化程度高，所处区域已经发展成熟，配套完善，交通便利，人口密集且客群消费力较高，各类公共服务齐备，环境优势明显，适合做商业项目。原有商业项目通过建筑翻新和业态升级延续商业功能，原未作商业用途的项目也可通过较大规模的建筑改造，重新规划设计，改为商业用途。
但是另一方面，这样的区域往往商业存量较大，商业发展的能级较高，商业类型丰富多样，很多地方的市场竞争已经处于红海状态，改造项目作为事实上的新入局者，必须找到最契合的切入点，精准找到自己的客群，在“老地方”发挥出“新项目”的创新优势和后发优势。对于这种要求，就很难存在放之四海而皆准的改造方案，项目重新定位的难度大，对操盘手的要求非常高。
无论是对老旧物业，还是因种种原因停工代建的项目，拆迁重建并不受政策支持，在实践中也面临土地收储、变性、出让等诸多突破难度巨大的问题，想投入产出价值最大化，只能在既有建筑改造上下足功夫。
为了实现新的业态定位，此类物业结构和布局往往需要进行大的改造翻新。外立面翻新和内部重新装修是应有之义，为了提升客户体验，重塑商业场景，往往要进行结构上的“手术”，例如在老百货和小商品市场项目改造为新型购物中心时，拆掉部分楼板，形成新的中庭，提升商业空间的通透感，获得更舒适的宜人尺度。
结构的改变往往也带来商业动线的变化，而且商业动线本身也具有优化调整的需求。目前购物中心的餐饮业态越来越重要，需要更多的餐饮业态来迎合市场，汇聚人流，这使得很多老项目都有增加餐饮条件的迫切需求，这些都需要重新调整平面布局，根据新的消防规范进行重新的规划调整。
总之商业改造是一个严谨的系统，将定位策划、规划设计、改造实施、招商运营各环节紧密衔接，都做到优秀，必然能输出一个能惊艳城市的作品。
存量资产盘活常见误区
存量商业资产改造盘活具有高度个性化的特点，每个项目都面临着独有的需要解决的问题，复杂度高，试错率就高，出现了一些改造成效不尽如人意的案例，总结归纳存量资产盘活改造常见的误区：
- 畏首畏尾，不敢突破，做了一次浮于表面的装修。
- 刻舟求剑，无视变化，以过去的成功经验生搬硬套。
- 定位错配，不接地气，过于追求新奇特，脱离实际需求。
- 缺乏资管的思维和视角，未能保证物业保值增值。
存量资产盘活方向初探
商业资产盘活，最重要的是“盘”过之后能“活”，正确的方向至关重要。存量商业项目改造，新的定位必须做到适配、精准、在地。项目所处区位居住属性强，改造方向一般为精致的社区型商业中心，处于商务氛围浓厚的城市核心区，则更强调项目的商务属性，亦有一些项目做深做强垂直品类，突出主题化和个性化，如女性主题、年轻潮流主题、艺术主题等。但无论定位方向是什么，都需要强调项目的社交属性、体验感、良好的游逛性和舒适度，更加深入地嵌入人们的生活。
为了落实新的定位，需要在建筑、空间、业态、经营各方面紧密配合，形成合力，打通项目涅槃重生的经脉：
- 建筑改造
- 空间场景
- 业态定位
- 经营模式
总而言之，商业存量资产盘活是未来城市更新进程的金矿，是旧日的土壤中生出的新芽，是残夜的天空等待破晓而出的旭日，先行者的探索心得，或许并不全面，或许尚有诸多可商榷和待验证之处，但我们相信，前行者总能无畏，求索者终有收获，共勉。