2025年天津楼市八大预判丨该不该买房
2025年天津楼市八大预判丨该不该买房
2025年将是楼市关键转折年。本文对天津楼市进行了八大预判，包括政策持续加码、量先于价、土地市场转机、产品创新、改善需求、小阳春行情、别墅市场以及去库存等。文章内容详实，数据丰富，具有较高的参考价值。
1. 政策持续加码
2024年楼市政策史无前例，该突破的突破，该释放的释放。天津在政策方面比较高明，大局上，紧跟大势，落地实施；自身上，踩准时机，4.30，10.16精准布施，内容和力度，都恰到好处。现阶段，已全面取消限购、限价，取消普通住宅和非普通住宅标准，税费降低，利率下调，首付降低等。与此同时，在教育改革上“针灸”，有针对性的进行上学、转学条件调整。
2025年，将会在此基础上继续加码，大面上，涉及房产交易税费，房贷利率继续走低（通过LPR降息实现，预计降息幅度约50个基点，到年底，LPR五年期的利率会在3%上下）等，这些天津跟着走就行，除此之外，买房落户会放宽，先以滨海为突破口试探市场，如何行情走势较差，不排除市区也会考虑，毕竟去年争取了很多次，但会有一些限制条件。
2. 量先于价，量在底部但价尚未见底
这几年，天津楼市特别有意思，新房销售量在收缩，变动特征较为明显，价格反向走高，有人提出，网签价不同于实际成交价，其实真相是结构性涨，整体在阴跌。
2025年天津楼市行情主基调“止跌回稳”，整体将持续波荡筑底，上半年利好政策尾部效应会延续一段时间，下半年市场若无有空前救市政策释放，萧冷的趋势将会返厂。
房价大概率尚未见底，保守估计仍有10%左右的调整空间。
以价换量，将会在2025年到达一个临界点。
3. 土地低迷态势迎来转机
2024年，天津各类型土地合计成交255宗，总揽金355亿、位列全国第二十九，排名同比降幅明显。
宅地方面，供应量成交量收缩，土地金收入总量下滑较为明显。年末虽来了一出漂亮的翘尾，但整体表现未达预期。
具体而观，宅地供应量475万㎡，相较去年，减少了近350万㎡量。宅地累计成交64宗，环比下滑21%，成交面积约423万㎡，比2023年下降39%。总成交金额约286亿元，同比去年缩水49%。值得一提的，供应量，成交量、土地创收金额三项关键指标均创近五年新低。
进入2025年，在土地端，动作很快，重点推介的土地和预招商土地已出，接下来，就开始哐哐哐卖地。
2025年天津土地市场政策仍处于宽松期，下调地价，调整土地规划（容积率下调等）、配工程、配学校、去商业等将会持续。
核心价值地块+低地价+优质土地条件将成为主流操作手段，纯市场化竞争回归，拉升市场热度。其次远郊别墅地块审批有突破。
4. 产品“卷”到极致 ，尤其是得房率突破
从2024年开始，全国范围内开始了一场零公摊的实验。
这一次的全国范围内的计容调整和100%得房率产品的兴起，正在形成一股产品迭代的潮流。现在看普遍的得房率是100%-110%，不排除后面户型设计越来越卷，出现得房率150%，160%的新产品。
很多人都没有意识到这件事对房地产行业的影响有多大，可以这么说，这股产品迭代潮将会成为房子新时代产品和旧时代产品的分界线。
2024年，天津楼市由于住宅设计新规，产品创新一山比一山高，2025年，市区住宅新规，将会有更大突破，向第四住宅全面进击。特别值得一提的的是洋房、别墅等高端改善需求产品，竞争会更加激烈。
开发商拿地不容易，市场这么难，希望2025年产品规划审批能再宽松宽松，能应过则过。
5. 改善需求继续主导市场，但刚改市场有新机会点
天津改善产品将进入历史需求高点，面临的市场真实行情：改善项目扎堆，改善需求收缩，价格会迎来挑战。另外，天津刚改需求一直相对稳固，从2024年产品及总价需求端，可窥视其有断层，有新机会点。
6. 3-4月，将会迎来“小阳春”
2024年天津新房市场，3月份迎来小行情，单月成交量近90万方，转头进入市场低温期，5月、6月受新政影响，把低迷的4月拉升了一下。7-9月连续三个月市场表现平淡，借助9.26行业史诗级政策，叠加城市自身政策刺激，10月-12月，销量向上反弹，10月市场小爆热，但持续性不长，11月冷销，12月小翘尾。
2025年，天津楼市3-4月会随着大势迎来一波小行情，主要是一线城市热度传导及叠加政策效应所致。
7. 2025年天津别墅市场，将迎来高需求
2015年天津高端改善的黄金高峰期，洋房扎堆，别墅迎来新空间，一是顶尖需求的释放，二是别墅地块批复的放松，环主城区的别墅会成为香饽饽。
另外总价在2000-3000万或3000万以上豪宅别墅空白，目前已有项目补足，接下来会更多。
单面积200平米以上，会是一个分水岭。
8. 将“去库存”进行到底
截至2024年12月，天津商品住宅存量为2025万㎡，按照2024年流速，去化周期约29个月。整体在售库存压力依旧很大，去化周期相较去年有所增加，主要是流速降低。
后续：2024年土地市场增量减少，再加上目前政策端，重提去库存，一是国家队下场收房，二是从源头出发，控制供应。预计2025年楼市整体在售库存量有所减少，当下楼市定调“止跌回稳”，楼市政策利好还会继续释放，刺激买房力度还会加大，倒闭或催生新的需求，但核心就业、收入根本性问题直接影响购买力，也就是去库存的速度和广度，接下来去库存还会是主调，存在风险隐忧。
当下天津楼市，对于购房者来说，当前阶段是一个多重窗口期的叠加。
●市场政策窗口期：利率与税费创下历史新低
●规划政策窗口期：实际得房率远超从前
●产品迭代窗口期：领先房企的新楼盘实现了天壤之别的进化
关于房子买还是不买，道士君想起畅销书《与天为敌》里写的，“正是对风险的把握划定了现代社会与过去的边界，描述未来可能发生何事并在众多选择中做出取舍的能力成为了当代社会的核心。”
2025年，希望大家伙儿“家有余粮鸡犬饱，户有余财车马多”。