史上最低的15%首付，居然是“鸡肋”！
史上最低的15%首付，居然是“鸡肋”！
楼市祭出史上最低的15%首付政策，但几个月过去了，我们发现这看似诱人的政策却成了“鸡肋”。以往买房人都盼着降首付，期待哪天首付能降到两成。这在之前已经是“信贷底线”了。
15%首付政策的出台
2024年5月17日，首套首付降至15%，二套降至25%；9月24日，二套也降至15%，首套二套首付均为15%。较上一轮最宽松时，首套低出0.5成，二套更是打“对折”，双双创历史最低首付。
政策效果分析
市场反应
不可否认，降首付确实刺激了市场。以天津为例，10月新房成交量飙到98万平米，环比大涨超六成，一举刷新自2023年4月以来最高值。二手房也持续高位放量，刚刚过去的周末，贝壳二手房又一天318套，一天323套。
实际执行情况
但我们也需有清晰认知：降首付，的确刺激市场，但更多是信号意义大于实际。银行平均首付比例为五成，不少楼盘也基本上是在五成到六成。
为什么15%首付政策效果有限？
主要原因是，楼市“赚钱效应”不再，叠加这两年消费降级，买房人都越来越理性，不敢多加杠杆买房。像之前借钱凑首付买房，更是不可能。现在是，能不买就不买，能少贷款就少贷款，而且普遍不会把钱都放在房子上，手里还要留点，以应对各种不确定的未来。
一位粉丝就很典型。他手里有100来万，明明可以撬动600多万的房子。但他却只看250万以下的。那天找了个260多万的，都说超预算了。因为他打算首付付四成。这样一个月月供就可以6000多。不然，用足杠杆，250万的房子，月供就得小9000，若600万那就2万多了。都是自己工资的倍数了，承受不起。
结果没过几天，想法又变了，打算看200万以内的房子。理由是他算了下，250万的房子，付四成，光利息就得77万多。若买200万房子，就可以付五成首付，利息能少将近26万。
事实上，有此想法的不在少数。明明可以买400万，但谨慎起见，只买200万。明明可以贷八五成，却能多付就多付，能早还就早还。甚至有项目透露，他们房子还没有交，但已经有业主把贷款还清了。
现在降负债已成普遍现象。去年全国共计发放住房按揭贷款6.4万亿元。但全年的个人住房贷款余额，却还比2022年少了6200亿。这中间部分就是被提前还贷抵消了。还掉了多少呢？6.4万亿+0.62万亿=7.02万亿，比去年的新发放量都多。
利率下调与政策对比
好在，继两次批量降存量房贷利率后，现在提前还贷潮已经减弱。而且利率也在降。仅今年，5年期LPR就降了三次：2月，降25个基点；7月，降10个基点；10月，又降25个基点……加起来，今年至今，LPR利率已下调60个基点。
若再加上减基点部分，天津首套和二套房贷利率分别比年初下降了80、140个基点。力度已经相当大。现在利率已是史上最低，首套二套均为3%。有消息称，2025年年初还会有一次降利率，大概30基点。
政策适用人群
相比之下，“救市四件套”（取消限购、降首付、降利率、认房不认贷）中，降首付就有些“鸡肋”了。有钱的不差那点首付，没钱的又承担不起高额的月供。因为首付是降了，但还贷成本却高了。月供和首付很难两全。要么就是降低预算，干脆买老破小了。能住，学区、配套都是现成的，总价还便宜。这也是为什么二手房很走量的原因。
只有两类买房人适合15%首付：
- 资金筹措型，可以先付15%，不需要等。但它的前提是有还的能力，等资金到位，可以提前还贷。
- 投资型客户。但现在完全是自住逻辑，投资型占比不足1%。
所以首付比这个指标，也是我们监测投资型客户进没进场的风向标。如果首付比普遍下降了，那就代表投资型客户进场了。目前来看，投资型客户还没有进场。因为他们进场基本上是典型的右侧交易，买涨不买跌。所以客观来说，需要市场起来之后，这个首付比才会降下来，15%首付才会发挥出它的价值。这就是为什么说房地产周期的原因。如果市场起来，又给出了将近7倍的杠杆，就会又产生之前的追涨问题。这就叫推波助澜。
最后做个小调查：你买房会付几成首付？