土地增值税与所得税的差别及影响

土地增值税与所得税的差别及影响

随着我国经济的不断发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其税务管理日益受到重视。在房地产开发过程中，土地增值税与企业所得税是两项重要的税种，但两者在征收方式、计算方法等方面存在显著差异。本文将从多个维度详细解析这两种税收的差别，帮助读者准确理解并合理规划税务。

年度汇算清缴和项目清算的差异

房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税，而不是预缴税款。

土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。当开发项目达到国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）规定清算条件时，再进行清算。清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

成本核算对象与清算项目的差异

土地增值税清算后，按照项目单位进行清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 2006 ] 187号）规定，土地增值税的房地产开发项目的国家有关部门批准为清算单位，分期开发的项目，对项目的阶段一个单位的清算。增值项目应在开发项目中单独计算，包括普通住宅和非普通住宅。

房地产企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

共同成本间接成本计算分摊方法差异

企业所得税法规定，企业的共同成本和间接成本不能按利益原则和分配比例分为成本对象。具体分摊方法有面积法、建筑面积法、直接成本法和预算成本法。其中，土地成本是根据法律的面积分配；作为一个独立的公共配套设施开发成本核算对象的转换成本，应按建筑面积分摊；借款费用按直接成本法或按预算成本分配方法；其他项目由企业自行确定成本分配方法。

在土地增值税项目清算中，清算单位共享项目的方法比较简单，可以由纳税人自行选择。第九对土地增值税暂行条例实施第“规则”规定，纳税人转让土地使用权的，转让房地产和发展阶段，确定扣除金额，按照土地使用权出让面积占总面积的比例按建筑面积计算分配，计算或共享，也可以根据其他税务机关评估确认。

项目营销设施建造费用的差异

在房地产企业所得税计算时，企业营销设施的建造费计入开发成本中的开发间接费用。国税发[2009]31号第二十七条规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。而在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，不允许作为加计扣除的基数。

通过以上分析，我们可以清晰地看到土地增值税与企业所得税在多个方面的差异。这些差异不仅影响着房地产企业的税务规划，也关系到个人投资者的税务负担。因此，准确理解这些差异，对于合理合法地进行税务筹划具有重要意义。