市场波动下的智慧财务策略：香港负产业主的市场应对指南

市场波动下的智慧财务策略：香港负产业主的市场应对指南

香港金融管理局最新数据显示，截至2024年第二季度末，香港负资产住宅按揭贷款宗数降至30,288宗。在当前经济环境下，房地产市场的波动令许多业主面临困境。本文将为您详细解析负资产的定义、成因及其应对策略。

「资不抵债」即负资产

负资产是指当物业的市场价值低于未偿还的按揭贷款余额时，业主所持有的物业即处于负资产状态。简单来说，如果按揭客人的欠款比抵押物业的最新市场估值还要高，例如借款人尚欠银行500万，但抵押品的市值只有400万元，此时就出现了「资不抵债」的情况，即「负资产」。

负资产的出现通常发生在房地产市场下跌或经济不景气时。在新按保计划下，1,000万以下的物业可以做到最高80%按揭，800万以下的物业可做最高90%按揭。但实际操作中，如果买家借取90%按揭，只要楼价回落一成，就已经跌入「负资产」界别。这对业主来说是一个严重的财务挑战，因为物业价值不足以覆盖贷款余额，意味着即使出售物业也难以完全偿还贷款。

「Call loan」并不常见

「Call loan」是指按揭机构（如银行或财务公司）要求借款人提前还款，这种情况通常发生在负资产盛行的时期。按揭属于资产抵押类贷款，如果资产（如物业）价值急速下跌至低于尚欠贷款额，按揭机构可能会要求借款人补回差价，以减少风险，这就是所谓的「Call loan」。过去，这种现象被形容为「落雨收遮」。

相比其他城市，香港的物业市场相对活跃，物业较容易转手。除非借款人有特殊状况，如违法、破产或断供等，银行一般不会轻易要求「Call loan」。

负资产影响业主财务灵活

负资产对业主的财务状况有深远影响：

• 首先，业主可能会面临更高的财务压力，因为物业价值不足以覆盖贷款余额。业主可能需要支付更高的利息和月供，进一步加重财务负担。
• 其次，负资产可能限制业主的财务灵活性，使其难以获得额外贷款或进行其他投资。
• 打算转按揭套现的业主，也会因为估价下跌而令套现资金减少，甚至可能借不到所需的贷款金额。

减低借贷水平避免成为负资产

要防止变成负资产，最直接的方法就是减少借贷金额。特别是在当前不少新楼盘都提供「供息不供本」的按揭计划，前几期只需要支付利息，不用还本金，这使得几年后都无需偿还本金。如果楼价跌穿首期范围，很容易成为负资产。

除此之外，买家应该养成按时还款的习惯，以防经济不景气时，银行会要求补足差额。同时，买家也应该为自己准备一些储备金，至少在面临失业危机时还能够应付过去。

市场波动中的负资产应对策略

在市场波动的情况下，负资产业主需要采取一系列积极的应对策略来缓解财务压力：

• 首先，业主应该密切关注市场动态，了解房地产市场的走势和变化，以便及时调整自己的财务规划。
• 此外，业主可以寻求专业的财务顾问服务，评估个人财务状况并制定还款策略。如果市场条件允许，业主也可以考虑将物业出租，通过租金收入来缓解负担。
• 最后，业主应避免在市场低迷时期匆忙出售物业，以免造成更大的经济损失，而是应该耐心等待市场回升，或者寻找其他增加收入和减少开支的方法来改善自己的财务状况。

简而言之，面对负资产问题，业主需要保持冷静，主动关注市场变化，并寻求专业建议来调整财务策略。同时，应积极管理现有资金，探索增加收入和节省开支的途径，以缓解负资产带来的财务压力。