二手房契税计算方法是什么？契税的计税依据是什么？

二手房契税计算方法是什么？契税的计税依据是什么？

二手房交易中，契税是一个重要的税务环节。本文将为您详细介绍二手房契税的计算方法和计税依据，帮助您更好地理解相关政策。

契税的计税依据主要有四种：

1. 成交价格：契税按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

2. 市场价格：土地、房屋价格，绝不是一成不变的。比如，北京成为奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

3. 交换差价：契税依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

4. 土地收益：这种情形不常遇到。假设，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让。那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

土地契税计算方法

• 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
• 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
• 交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

房屋附属设施征收契税的依据

• 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
• 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

此外，按现行政策规定，首次购买90平方米及以下普通住房的个人，暂按1%税率征收契税。而如果非首次购房，则均要多缴0.5%的契税。由于此前财税部门一直没有明确首次购房的概念，一些城市在执行这一政策时，往往将一方已有房产后再联名首次购房人买房的情况视作首次购房，放宽了这一政策的范围。不过，相关业内人士表示，目前市场上的联名购房情况并不多见，所以该政策的影响并不大。