商住两用房交易税费全解析：从增值税到土地增值税

商住两用房交易税费全解析：从增值税到土地增值税

随着限购政策的不断收紧，商住两用房因其不受限购政策限制的特点，成为一些购房者的首选。然而，与普通住宅相比，商住两用房在交易时需要缴纳更多的税费。本文将详细介绍商住两用房交易中需要缴纳的各种税费及其计算方法。

通常，二手房税费的计税依据有两个：一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；第二是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。

一、增值税及其附加税

增值税及其附加税=(网签价或核定价-原值)/1.05×5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)。

二、印花税

1. 网签价>核定价：
   印花税=(网签价-本次增值税)×0.5‰(买卖双方均须缴纳)。

2. 核定价>网签价：
   印花税=(核定价格/1.05)×0.5‰(买卖双方均须缴纳)。

三、个人所得税

1. 网签价>核定价
   个人所得税=(网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-网签价×10%-贷款利息-本次印花税-本次土地增值税)×20%。

2. 核定价>网签价
   个人所得税=(核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税及附加-核定价×10%-贷款利息-本次印花税-本次土地增值税)×20%。

PS：如果查不到房屋原值，直接按全额(网签价、核定价哪个高取哪个)的1%计算个人所得税。

四、契税

1. 网签价>核定价：
   契税=(网签价-本次增值税)×3%。

2. 核定价>网签价：
   契税=(核定价格/1.05)×3%。

五、土地增值税(不同地区规定不同，此处以北京为例)

土地增值税=增值额×税率(税率：30%-60%，由增值额/扣除项目金决定)；
增值额=网签价或核定价-扣除项目金(网签价、核定价哪个大取哪个)；
扣除项目金=原值+原契税+本次增值税及附加+递增额+网签价或核定价×10%(网签价、核定价哪个大取哪个)；
递增额=原值×5%×年数(3年零8个月按4年算)。

以上就是商住两用房交易需要缴纳的税种及缴纳比例。如果您想在限购城市买套不限购的商住两用房，除了要计算首付外，还应该将购买商住两用房所需要缴纳的税费成本准备出来。