建工领域工程抵款房都存在什么风险？
建工领域工程抵款房都存在什么风险？
工抵房，即工程抵款房，是房地产开发商在资金紧张时，用商品房冲抵应付给工程承包方的工程款。这种看似简单的结算方式背后，却暗藏着诸多法律风险。本文将为您详细解析工抵房交易中可能遇到的主要风险，并提供相应的防范建议。
“工程抵款房”一般被称为“工抵房”，指的是房地产开发商在现金流流动受限、资金较为匮乏的情形下，将其开发的商品房用来冲抵其应支付给工程承包方的工程款，这样被冲抵工程款的商品房就是“工抵房”，其属于开发商支付工程款的一种特殊结算方式。
在实务操作中，看起来简单的“工抵房”背后却暗藏着诸多法律风险，例如：冲抵工程款的房产有的被抵押、被查封，不符合过户条件；有的已办理产权，有的未办理产权；有的是现房，有的是期房；更有甚者，交房期限较长，无法预料后期风险，这使得以房抵工程款协议的履行充斥着不确定性。
“工抵房”存在的法律风险
一般情况下，施工方不会对“工抵房”办理产权登记，只会和开发商签订相应的房屋抵债协议，这就不可避免地会出现物债分离的情况，也就会导致如下风险：
1. 房地产开发企业破产后“工抵房”协议将面临被撤销的风险
根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条和第三十二条的规定，如果开发商与施工方签订的“工抵房”协议构成无偿转让财产、以明显不合理价格进行交易、对未到期债务提前清偿、受理破产申请前六个月实施个别清偿等情形的，案涉“工抵房”协议可能面临着被人民法院撤销的风险。
2. 开发商其他债权人可以强制执行“工抵房”的风险
由于“工抵房”尚未完成过户登记手续、原工程款债务被约定消灭，如果此时，开发商及其他债权人向开发商主张权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称《办理执行异议和复议案件规定》）第二十八条和第二十九条的规定，因为承包人难以被认定为消费型购房者，便无法通过执行异议、执行异议之诉排除开发商其他债权人对抵债房屋的强制执行。也就无法保护自己的合法权益。
3. 房屋价格大幅波动的风险
在楼市普遍萎靡的大环境影响下，经常会出现施工方实际获得的款项大幅跳水，在短时间内也难以变现，若此时房屋价格上浮，开发商极有可能会拒绝履行“工抵房”协议。
4.“工抵房”协议被认定为无效协议的风险
在“工抵房”协议中如果出现了“流质条款”“流押条款”等情况，法院极有可能会根据《中华人民共和国民法典》第四百二十八条的规定和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第七十一条的规定，认定相关约定无效，并不具有物权转移的效力。
5. 难以如期交房的风险
如果抵顶房屋未及时签订房屋买卖合同并网签，房屋未作定向锁定就可被另行出售，也经常出现开发商资金链断裂，“工抵房”无法按期交付或烂尾的情况。
6. “工抵房”无法按期顺利过户的风险
若开发商以车位、车库、储藏室等物业类房屋用作“工抵房”的，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，“工抵房”协议面临着侵犯全体业主对共有部位的所有权的问题，可能无法顺利过户。
7. 原债权一旦消灭，将丧失主张工程价款优先受偿权的风险
在有的“工抵房”协议中会出现“本协议生效后，原工程款债务消灭”的格式条款，即原债务被新债务替代。也就是说，随着工程款债务的消灭，承包人极有可能就此丧失建设工程价款优先受偿权，在抵债房屋被开发商其他债权人执行时，施工方就很难排除强制执行，若作为普通债权人参与分配，最终实现债权的希望就会非常渺茫。
风险防范建议
在房地产市场持续低迷的影响下，“工抵房”交易模式中的潜在风险有愈演愈烈之态势，这也提醒大家，签订“工抵房”协议前，要做好尽调、实时跟进，对抵债房屋的建设过程及现状进行充分调查，仔细审查房屋的产权状况、抵押情况等，确保房屋产权清晰，无抵押、查封等情况。签订合同时，务必明确各方责任，避免因合同条款不清晰而引发的纠纷。出现风险时积极维权，注意保存好能够证明所抵顶的工程款债务客观存在的证据，如施工合同、进度款报审材料、质量合格材料、结算材料等。