5.48万元/㎡！西安惊现天价“老破小”！
5.48万元/㎡！西安惊现天价“老破小”！
西安城墙内一处拥有优质学区的“老破小”房产，其单价高达5.48万元/㎡。这一现象引发了广泛关注，也反映了当前学区房市场的复杂性。本文将详细分析这一现象背后的原因，并探讨其对房地产市场的影响。
北京优质学区的“老破小”前几年被炒出了天价。
西安城墙内拥有优质学区的“老破小”，也动辄卖到了2、3万元每平米。
而就在这两天，西安城墙内一拥有“双知”学区的十来平米老破小，挂牌价达到了5.48万元/㎡，再次刷新了我们的认知！
14.77㎡，81万元
今天早上的时候，在朋友圈里看到有朋友发这套房源的信息。
午间闲来无事，在贝壳平台上确实找到了这套房源。
这个小区叫做“西七路211号”，从这个名字就可以看出年代感，我们所关注的这套房源建筑面积为14.77㎡，挂牌价格为81万元。
照此计算，这套房源的挂牌单价为54841元/㎡！
这个房价，在西安绝对是“豪宅级”的房价水平，在高新核心、曲江南湖边大多数小区都可以买到房子，但能够在西七路211号买到的这套房子，是两层高的民房，绝对算是真正的“老破小”！
地产房剑注意到，“西七路211号”目前有3套房源挂牌中，除了这套14.77㎡的房源外，还有1套31.81㎡的房源、1套83.45㎡的房源，挂牌价格分别为95万元、280万元，折合单价29865元/㎡、33554元/㎡。
这2套房源的价格虽然低于14.77㎡的房源价格，但放在目前的西安来看，也绝对算是高端盘的房价水平。而这2套房源，83.45㎡的相对来讲还能好点，最起码还能住；31.81㎡的房源，室内摆放的是杂乱的机械。
由于是“老破小”的民房，因此也就谈不上产权年限这类的信息了。
坐拥“双知”学区
“西七路211号”的位置在西安城墙内北大街与西七路交汇处向东约460米，距离城墙、革命公园、火车站等都近在咫尺，属于真正的城市中心。
但是，“西七路211号”的“老破小”二手房，之所以能够卖出天价，并不是因为其处于城市中心，而是由于其手握的教育资源。
“西七路211号”周边分布有新知小学、爱知中学、西安市89中、后宰门小学、育英小学等。
按照2023年西安新城区的学区划分，“西七路211号”小学学区为新知小学、初中学区为爱知中学。
2023年新知小学学区范围：北大街以东，顺城北巷以南，北新街以西，西七路以北
2023年爱知中学学区范围：北大街以东，顺城北巷以南，顺城东巷以西，东七路--西七路以北
这2所学校虽然无法与“五大”比，但爱知中学在西安绝对算得上是仅次于“五大”的学校，有着“西安第六大名校”之称。
新知小学创办于2005年，之前是民办学校，2022年民转公成为公办学校。
爱知中学，是陕西省教育厅直属的一所公办初级中学，2022年民转公。目前，陕西省教育厅直属的中小学一共只有3所，分别为爱知中学、西安中学、西安小学，从这一点就可以看出爱知中学的地位。
在爱知中学，排进前50名基本可以进五大，前100名基本能直升高中部西安中学，前1/3基本都能够就读重点高中。
在民转公之前，大家只能通过DK等方式进入爱知；民转公之后，开始划分学区。
因此，爱知中学学区范围内的房子就成为香饽饽，这些房子大部分为“老破小”，但丝毫不影响其卖出高价和被争抢，有的人甚至在民转公之前已经开启了豪赌！
2021年9月，西安市新城区西七路273号一套31㎡的老破小进行法拍，8人报名经过65次出价，最终以40.5152万元成交，溢价率53.96%，折合单价1.31万元/㎡。
2022年7月，西安市新城区西七路49号一套79.51㎡的房子进行法拍，3人经过203次出价，最终以121.0259万元成交，溢价率46.12%，折合单价1.52万元/㎡。
也许，在2年前、3年前大家还无法理解花费1万多在城内法拍老破小的逻辑，但如今看到周边的房子卖到5万元/㎡以上，就好理解了。很多时候，大家的区别就在于信息差，以及豪赌的勇气。
豪赌“老破小”之后……
“老破小”学区房卖出天价，前些年在北京、上海等一线城市频频出现。
但这两年，一线城市的“老破小”学区房价格直降，很多豪赌的购房者砸在手里。
以上海浦东新区为例，因曾与名校明珠小学对口，区内“老破小”朱家滩小区一度被称为“上海最强学区房”，单价在2021年冲上近15万元/㎡的高峰。
但在经历多校划片政策后，如今的朱家滩小区单价多在10万元以内，有的急用钱的业主甚至挂出低于8万元/㎡的价格。
导致“老破小”学区房价格大幅下降的原因，一个是优质教育资源越来越多，一个是多校划片的实施。
西安，也在推进这两项工作。
这两年，西安通过“名校+”等方式，诞生了高新31小、高新20小、高新11初、铁一中陆港小学、铁一中陆港中学等优质基础教育，这必然对原有的优质学校带来冲击。
另外，陕西省、西安市也多次提及“多校划片”。昨天（5月30日），陕西省教育厅发布的《2024年义务教育招生入学工作》通知明确提到“根据区域教育资源均衡程度等情况，公办学校可实行单校或多校划片招生。”
如果“多校划片”一旦落地实施，这对于目前的学区房热潮会带来很大程度的降温。因此，此时高价豪赌“老破小”就需要更为谨慎！