上海110-120㎡改善户型设计趋势：六大特征解析
上海110-120㎡改善户型设计趋势：六大特征解析
2024年上海楼市产品的主要发力点将向改善型户型有所倾斜。从政策环境上来看，“大室所趋”主要体现在普宅认定标准的放开，中小套限制的局部放松，土地出让要求对精装更重视细致三个方面；从产品供求来看，改善户型成交占比逐年提升，改善需求在二套首付降低的利好下得到支持。本文旨在研究新政前市面上主流的改善户型设计特点。
在地段选取上，因上海市中心和非市中心产品差异较大，本文先选取中环外项目为研究对象。在面积段选取上，因封阳台及超低能耗建筑面积奖励等原因，部分中小套限制户型可达到107㎡。因此，本文研究的改善产品面积下限为110㎡，鉴于120㎡和140㎡改善群体及生活场景也存在差异，此次我们先聚焦在110-120㎡左右的改善产品上。
根据2022-2023年上海普通住宅（不含别墅）成交面积及户型交叉分析来看，在110-120㎡面积段范围内，三房以78%的占比成为成交主力。120㎡以内的改善为刚改，刚改的方向往往更倾向于优化房型，而不是简单地增加各功能区的面积，依然高度重视产品的均好性。因此，此面积段户型在功能配置上的升级更明显。
目前市面上户型设计同质化明显，产品力已经进入到短期内无可突破的瓶颈阶段。110-120㎡三房产品已有较大的尺度和舒适性上的提升，2023年热销产品主要呈现以下几大特征：
大开间、短进深、多面宽朝南
主流房企在110-120㎡三房产品户型设计上较为一致，无一例外均为5-6m大横厅，3.5开间朝南，整体设计通透，南北均带飘窗，显示出大面宽的尺度感。横厅已成为此类改善产品的标准设计，其优势在于开阔气派，采光通风效果好，几乎无过道，空间利用率较高等。动静分区明确，动线的设置较合理，室内动线交叉少，以及留足了可变的灵活空间。
上海2023年主流房企110-120㎡户型示例
增加X灵活空间为标配，LDKG一体化设计尽量放大公区
X灵活空间
因大横厅设计，主流房企在110-120㎡三房产品户型设计上均打造了X空间。在此面积段，X空间面积可达8-10㎡，相当于一个北向次卧的大小，因此在功能性上堪比四房。在使用场景上，该开放式的区域不仅是客厅的延伸，也可成为电竞区、办公区、阅读室、健身区、亲子活动区等多功能空间的拓展，甚至可成为刚出生的二／三孩卧室，既能从容应对突增的家庭需求，也能为个人喜好或突如其来的生活灵感找到安放。
LDKG一体化设计
主流房企在110-120㎡的产品上，均把动区做成大方厅，厨房、餐厅、客厅、阳台，加上X灵活空间，全部空间打开，融合为一个开放空间，通透性、可视性、互动性更强，构成家庭的核心活动区域。采用公区LDKG＋X空间一体化设计，开放的活动区能够保证动区视线的全覆盖，和活动场景的集中化。做饭的同时可观测到孩子在客厅或阳台的动向，也能在分流多数客人的同时，保证大家在同一视域内活动，满足亲朋好友相聚的初衷。
龙湖御湖境117㎡三房户型图
相较龙湖御湖境项目100㎡的三房户型，其117㎡的改善型三房主要体现在公区面积的扩大上。客厅面宽达5.3m，LDKG+X空间构成了一个总面积约45㎡的大方厅，利用北向飘窗进行厨房台面扩容，实现超长操作面，增大餐厨互动。
万科朗拾花语121㎡三房户型图
冰箱出逃新增岛台，厨房增加社交属性
110-120㎡的户型中，半开放式厨房成为了目前主流设计，传统U形厨房改成了L形＋岛台设计。在万科朗拾花语项目121㎡和龙湖御湖境项目117㎡的户型中，岛台取代了冰箱放置在厨房内。双开门冰箱的位置预留在餐厅，并且与厨房操作台在同一流线上。
岛台可成为开放空间里关键的一个连结点，在岛台也能看向客餐厅，从而变成交流平台，做饭的时候家人之间多一些交流互动。岛台一般设计有水槽、内嵌式家电、无线移动充电器、收纳柜等，可作为厨房台面的延伸。岛台上方作为交流的平台，岛台下方空间可以隐藏多种收纳。在使用场景上，它可以是一个备餐台，临时在岛台上洗菜、配菜，缓解一下厨房的空间压力，也可作为临时餐桌的延伸，增加就餐座位，还可以作为书桌，大人可在岛台喝咖啡办公，小朋友也可在这里学习做作业，使用场景非常丰富。
此外，万科朗拾花语项目121㎡户型依然保留了100㎡以下小户型里的“S墙设计”，可放置厨柜增大客餐厅的储物空间。
公卫干湿三分离
110-120㎡三房公卫多采用一字型的布局，干湿分离设计除了最基础的二分离，部分户型中出现三分离。卫生间会在洗漱区与入厕区之间增加一段隔墙，从而避免收纳区受潮。例如建发联发青云上项目116㎡户型，公卫便是采用这样的干湿分离方式，用隔墙和房门将洗漱区独立出来，门内保留马桶和淋浴区。这样不仅能带来更好的干湿分离效果，也将洗漱台前的空间作为进入次卧的过道使用，实现了走廊过道空间的复合利用。考虑到三代同堂家庭需求，将洗漱区搬到卫生间外，如厕和洗漱两不耽误，淋浴区和入厕区也更加宽敞，此类设计在多人使用场景上也更方便更效率。
建发联发青云上116㎡三房户型图
非独立玄关，玄关更注重收纳消杀
在主流房企110-120㎡的三房产品中，入户后玄关出现在客厅里面，并非独立玄关，融过道和玄关为一体。这类玄关的优点在于节省空间，动线流畅，在100㎡左右的小面积户型中也较常见，缺点在于入户视野无遮挡，隐私性较差。玄关注重于收纳储物和消杀功能，一侧为整面墙的系统组合功能柜子，其余为过道。
例如中国铁建花语前湾项目118㎡户型的入户玄关打造了五开门的收纳柜，最外边为双开门的上下吊柜。玄关柜中间为置物台形式，设有挂钩，可用来摆放钥匙、雨伞、消毒用品、快递等零碎物品；下柜是带有消毒除菌功能的鞋柜，柜体内部带有高度不同的隔层，可放置各类鞋靴；其次为单开门的衣柜，衣柜内自带可伸缩衣架，进家脱下外面的衣物可直接挂入柜子里；最里边为双开门的储物柜，可增加客厅的收纳空间。
中国铁建花语前湾118㎡三房入户玄关
静区北向次卧面积增加，主卧开间增大
刚改类三房与刚需类三房相比，户型增加的面积主要体现在动区。但从静区来看，北向次卧面积明显增大，主卧面宽一般可增加0.3m左右，静区舒适度有所提升。以中国铁建花语前湾项目101㎡及118㎡三房 为例，118㎡北向次卧面积达9.14㎡（不含飘窗），比101㎡三房增加了2.52㎡，北向卧室相对不会逼仄，稍宽裕点的面积都可保证人居体验。两个面积段产品在主卧套间功能上相同，分为“就寝区-衣帽间-卫浴间“三大功能，空间尺度上118㎡南向开间增加了0.35m，主卧就寝区+衣帽间面积增加了1.63㎡，南向开间增大一定程度上舒适度和采光性有所改善。
中国铁建花语前湾项目
总结
对室外及阳光的向往、拥有独立的主卧室、承载自己兴趣爱好的多功能空间、开放交流的家庭成员互动等，客户对住宅的场景创新提出了更多要求，户型设计已进入“场景化、创新化、定制化”的时代。从目前主流房企110-120㎡三房产品户型来看，刚改需结合功能及尺度空间两个维度并找到一个适中点。