“国家队”下场买房，新一轮去库存开始了？

“国家队”下场买房，新一轮去库存开始了？

当“国家队”开始批量收购存量房时，楼市正在发生一场悄然的变革。从重庆到青岛，从福州到天津，多个城市通过设立租赁住房贷款支持计划，将数千套房源转化为保障性租赁住房。这不仅是一场简单的去库存行动，更折射出中国房地产市场调控思路的深刻转变。

前几天，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行。签约仪式上，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套小户型房源，将用于保租房。企查查信息显示，两家收购方都是妥妥的国资背景。

是的，你没有看错，“国家队”下场收房子了。

实际上，重庆并不是第一个吃螃蟹的城市。全国各地的“存量房扫货行动”早就开始了。早在去年，福州和济南已经发放了两笔贷款，用于收购存量商品房，额度分别是4.88亿元和4.6亿元。进入2024年以来，落地速度明显加快，资金量也起来了。青岛拿到贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。天津滨海新区落地资金19.18亿元，支持收购首批存量住房项目4个，涉及房屋总套数1826套。根据上述公开报道里提到的贷款额度，简单统计一下，很可能已经超过了60亿元。

这笔钱，指望地方自掏腰包，肯定是不现实的。最近几年，卖地收入骤减，城投疯狂托底，哪里还有钱收购卖不出去的存量房？那么钱从哪里来呢？答案是：（央）妈给。2023年初，中国人民银行设立了1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，在全国范围内选择8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房，用作保障性租赁住房，试点安排支持贷款。8个试点城市分别是：福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州。刚刚提到的几个城市，都是被选中当做试点的。2015年，我们曾经尝试过“涨价去库存”，房价迎来史诗级普涨。如今，轰轰烈烈的新一轮去库存运动，又要开始了！

严格来说，国家队下场买房，并非今年才有的事情。一年多前，各地曾经掀起过一波“国资收购存量房”的风潮——2022年7月，河南郑地住房租赁有限公司发布招标公告，计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓。2022年8月，济南城市发展集团资产运营管理有限公司公开收购3000套商品房作为租赁储备。2022年10月，一份网传会议纪要显示，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。此外，浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。

又是济南，又是郑州，发现没有，2022年提出收购存量房的城市，跟8个试点城市的“重合度”还挺高。一方面，入选试点的几个城市，除了成都之外，最近几年楼市都“不太争气”。甚至包括成都在内，都存在库存高、去化慢的情况。重庆的广义库存消化周期，一度高达9.8年。

另一方面，它们又是仅次于头部城市的中坚力量，城市能级和是经济实力并不差。既有省会城市（福州、长春、济南、郑州、成都），也有直辖市（天津、重庆），还有副省级城市（青岛）。与三四线城市相比，这些城市一直有人口流入，购房需求也并没有大面积萎缩，楼市并非无可救药。那么，去库存的威力究竟有多大？我们以重庆本次收购的4207套为例。今年1月份，重庆主城区商品房成交量是8043套。大概相当于半个月的成交水平，数量并不算少。据“说财猫”统计，8个试点城市的住宅销售额，去年累计有1万亿。1000亿，相当于销售额的10%，也不算少了。

更何况，“租赁住房贷款支持计划”目前尚处于试点阶段。顺利的话，未来有机会在更多地方推广，比如高库存“同病相怜”的武汉，甚至一线城市远郊区。一切才刚刚开始。

理想状态下，国家队下场收房可以起到“一石四鸟”的效果：第一，帮助地方去库存稳房价。郑州、重庆、长春等城市，前几年土地供应量不加控制，导致新房库存堆积严重（尤其郊区、新城），供应远大于需求，价格挤兑、销售踩踏频频出现，难以扭转。人为减少市场上的新房供应，手动去库存，有助于楼市供求关系回归健康。第二，缓解地方债压力。2021-2022年，民营房企被“三道红线”捆住，集体撤出土拍市场，导致地方国资频频托底。而需要托底的土地，往往都位于去化困难、配套缺乏的地段。城投贷款买了地，盖了房，最后却卖不掉，也使得地方债务风险不断累积。把城投手里“滞销”的房子买走，地方财政也能喘口气。第三，筹集到了保租房房源。新房改“14号文”明确了两大目标，其一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。而保障房的主要构成正是保障性租赁住房（保租房），也是各地必须要完成的“规定动作”。根据界面智库梳理，在今年政府工作报告中提及保障房的28省市中，云南、内蒙古、重庆、河北、海南、广东、北京、山东、四川、上海、湖南等11省市新增保障房均提及保障性租赁房。相比于新建，直接购买存量房用作保租房，既免去了重复建设，也能够更快投入使用。第四，培养未来的商品房购买力。让青年就业人群、中低收入群体住有所居，留在城市里不断奋斗积累财富，未来有机会进入商品房市场。重庆住建部门：支持住房租赁基金加大收购力度，加快培育租购并举新模式，积极引导形成“先租后购再改善”的住房梯度消费理念，促进房地产市场平稳健康发展。这其实也是各个地方的“阳谋”：新市民、青年人手里钱不够，可以先住在低租金的保租房。工作几年攒攒钱，也准备要成家了，退可选配售型保障房，进可选商品房。

2015年的“涨价去库存”，是一次无差别的大水漫灌。2024年的“收购去库存”，更像是一次更精准的定向放水。从上面对试点城市的考量和选择来看，楼市已经划下一道鲜明的分界线。人口和资金不断流出的无数中小城市，不仅面临着购买力衰竭的命运，也不再是救市政策的焦点。它们的结局，也许只有被抛下。城市无法移动，但人可以离开。