望京房价迈入3万+新时代！
望京房价迈入3万+新时代！
望京作为北京朝阳区的明星板块，曾经凭借互联网企业的聚集而房价飙升。然而，随着多家互联网企业相继搬离，望京的房价也开始了显著下跌。本文将详细分析望京房价的变化及其背后的原因。
望京作为互联网公司的聚集地，吸引了大量年轻人，因此该地区的住房需求一直很旺盛，二手房市场交易活跃。然而，在过去一年多的时间里，随着整体经济环境的变化，尤其是朝阳区房地产市场的普遍下跌，望京也未能避免影响，自930政策前许多小区的价格出现了显著下降。
许多人将望京的这种变化归结为互联网企业的大规模迁出。“成也萧何，败也萧何”，这句话似乎恰如其分地概括了望京的命运。
自上世纪80年代“望京新区”规划启动至今，已经过去了近40年的时间。从最初的睡城到后来的韩国城，再到如今的大都会时代，望京的发展经历了多个阶段，其配套设施也日益完善。这里拥有超过100个商业区和写字楼，包括早期的望京SOHO、方恒国际中心以及后来的望京五指山等标志性建筑。
尽管如此，为什么望京还是留不住那些企业呢？没有深入了解背后的原因，任何关于望京房地产市场急剧下滑的评论都是浅薄的，无论是盲目投资还是草率撤退，都不负责任。
总而言之，过去的望京给人留下更多的是赞美与憧憬。但现在听到最多的却是抱怨和不满。根据最新数据，2024年第三季度，望京写字楼的空置率达到了惊人的25%，仅次于丽泽商务区，位居第二。即使租金减半且长时间无人问津，也无法扭转写字楼市场的颓势。缺乏了人流的写字楼，让整个区域失去了往日的活力，这让居住在这里的人们感到不安。
最近有消息传出，已在望京扎根十年的老牌企业陌陌科技也将搬迁。此消息得到了北京市住建委公示的施工许可证信息的支持，进一步证实了这一变动。这不仅反映了当前望京面临的挑战，也为未来的发展提出了新的课题。
从今年8月开始，陌陌位于酒仙桥的新办公楼便已着手装修，至今已有三个月的时间，预计不久后就能入驻新址。今年5月，阿里巴巴北京总部园区正式启用，大约1.9万名阿里员工从望京搬离。至年底，陌陌在望京的约1000名员工也将随之迁移。陌陌作为望京的“资深老住户”，自2014年望京SOHO建成后不久便入驻其中，一住便是十年之久。虽然有人将望京的不利局面归咎于风水问题，但事实上，陌陌在这十年间表现良好，几乎每年都能实现盈利。根据公开资料，2024年上半年，陌陌母公司挚文集团净收入达到52.5亿元，归属于挚文集团的净利润为4亿元。
因此，将经营不善归因于风水，未免过于简单化，企业更应该深入分析自身存在的问题。陌陌决定搬迁的主要原因之一可能是望京SOHO的空间利用率过低。根据世桦嘉润早前发布的统计数据，2024年第一季度，望京写字楼市场的空置率高达30.2%。包括望京SOHO在内的多个地标性写字楼，如融科望京中心、金辉大厦等，空置率也在持续上升。
最新市场传闻称，望京SOHO的空置率已攀升至43%。昔日在此办公的多家知名企业，如熊猫直播、美丽说、触控科技、百合网、A站、黄太吉、小蓝单车、雪球、映客等，大多已经陆续搬离。
望京SOHO的租金价格也随之下调，两年内从每平方米每天7元降至不超过3.5元。实际上，陌陌新选址的电子城·IT产业园，租金报价约为每平方米每天3-4元，与望京SOHO当前的租金水平相当，但这并未阻止陌陌做出搬迁的决定。据统计，目前大约80%的项目面临费用压力。随着阿里巴巴、陌陌等重要企业的撤离，加之互联网创业热潮逐渐退去，最受打击的无疑是近几年在望京购房的业主及租赁店铺经商的商户。
在过去几年里，随着人口密度的增加，望京面临着越来越多的问题，比如道路两旁车辆密集停放，大厂员工晚上下班高峰期导致交通拥堵，这些问题引起了当地居民的不满。阿里巴巴中心周边的居民甚至多次报警投诉，因为司机们为了接单而在阿里楼下的道路上等待时频繁鸣笛造成噪音污染。然而，现在的望京却呈现出一种截然不同的景象——日益显得空旷冷清。
望京SOHO楼下的商铺只有一层的还算热闹，二层已经曾经满满的餐馆、教培、健身大部分已经闭店。马路对面的保利新荟城，更是几乎整层空荡荡的，长期招不到客户，好特卖在其中开店几个月之后都选择了直接闭店。望京小街对面的方恒购物中心商街，“改造”了两年多，至今还没有动工迹象。
现在有不少滴滴车司机表示：“已经不太愿意来望京接单了，打车的人明显减少，如果晚上碰到要去回龙观的乘客，就更让人头疼。”随着大厂员工和互联网从业者的搬离，一批望京的“老业主”们也受到了不小的冲击。2023年初，望京房价迎来了最后一次上涨高潮，但随后便开始了显著的下跌趋势。
根据最新数据，望京二手房挂牌均价从去年同期的87898元/平方米的高位，跌至目前的69623元/平方米，不到一年半的时间里，跌幅达到了20.8%。特别是老房子集中的花家地板块，房价更是下跌了24.3%。
尽管望京紧邻四环，地理位置优越，其中一些较新的住宅或高端房产价格依然保持稳定，使得整体房价数据看起来比实际情况要坚挺。实际上，对于那些挂牌量较大或急于出售的房源来说，降价幅度更加剧烈。
作为朝阳区的一个明星板块，望京一直是许多购房者重点关注的对象，其房价的波动自然也牵动着无数人的心。以望京国风北京120平方米的两居室为例，2021年最高成交价达到了1120万元，而到了2024年10月，这套房产的成交价仅为792万元，相比之前下降了328万元，降幅达到了29.3%。这不仅反映了当前市场环境的变化，也体现了购房者对望京未来的预期正在调整。
再来看看望京其他小区的情况。
远洋万和公馆在9月份成交了一套292平方米的高层四居室，成交价为2770万元，而相同户型在2023年1月的成交价为3620万元，下跌了850万元，跌幅约为25%。
华鼎世家2022年1月成交的一套三居室，成交价为1610万元，同户型在2024年8月的成交价降至1110万元，下跌了500万元，跌幅约为31%。
望京新城2023年4月成交的一套两居室，成交价为690万元，同户型在2024年8月的成交价则为490万元，下跌了200万元，跌幅约为29%。
融科橄榄城三期2021年5月成交的一套两居室，成交价为1109万元，而同户型在2024年8月的成交价为732万元，下跌了377万元，跌幅约为34%。
季景沁园2021年3月成交的一套三居室，成交价为1280万元，同户型在2024年8月的成交价为948万元，下跌了332万元，跌幅约为26%。
东湖湾三期2021年12月成交的一套两居室，成交价为1255万元，同户型在2024年8月的成交价为960万元，下跌了295万元，跌幅约为25%。
望京金茂府2023年5月成交的一套三居室，成交价为3185万元，同户型在2024年7月的成交价为2200万元，下跌了985万元，跌幅约为31%。
这些数据清晰地展示了望京多个小区房价的显著下降趋势。
930新政实施后，望京部分小区如上京新航线、橄榄城等出现了成交价格环比上涨的现象，个别案例甚至回弹超过百万元。然而，从整体来看，市场企稳回暖的基础尚未牢固建立。
例如，11月17日，国风上观一套196平方米的四居室以1208万元成交，单价6.1万元；而2022年4月，同一户型的成交价为1778万元，单价9万元，相比高点，跌幅达到32.5%。
近日，东湖湾一期一套176平方米的中层住宅以1700万元成交，而2023年6月7日，同样户型的成交价为2380万元，单价13.5万元。
此外，大西洋新城2023年3月成交的一套四居室价格为1860万元，而2024年11月，相同户型的成交价降至1420万元，下跌了440万元，跌幅约为25%。
国风上观2023年8月成交的一套三居室价格为1528万元，2024年11月，同户型的成交价降至1168万元，下跌了360万元，跌幅约为25%。
东湖湾一期2023年9月成交的一套两居室价格为1360万元，而2024年11月，相同户型的成交价为1050万元，下跌了310万元，跌幅约为23%。
远洋万和公馆2023年1月成交的一套四居室价格为3620万元，2024年11月，同户型的成交价降至2680万元，下跌了940万元，跌幅约为26%。
东湖湾二期2023年3月成交的一套四居室价格为2785万元，而2024年10月，相同户型的成交价为1900万元，下跌了885万元，跌幅约为32%。
北纬40度二期2022年3月成交的一套一居室价格为635万元，而2024年10月，相同户型的成交价降至460万元，下跌了175万元，跌幅约为28%。
上述数据表明，尽管部分小区短暂出现了价格反弹的迹象，但望京整体房价仍处于下行调整的过程中，市场全面回暖还需时日。
要说房价下跌的原因，可以列举出很多。望京区域内目前大约有92个小区，其中大多数房龄已超过20年。目前，全区的成交均价略高于7万元，但价格的底线正在不断下探。一些老旧社区的价格已经跌破4万元，进入了3万元时代，而这仅仅是挂牌价格，实际成交价通常还会更低。
然而，这也意味着上车机会的到来，对于预算有限的首次购房者而言，现在或许正是抄底捡漏的好时机。今年前三个季度，望京二手房共成交了2414套，其中80%的成交集中在老旧小区上。望京的光环、虽显陈旧但完善的配套设施、便捷的交通、优质的朝阳区学位等一系列优势组合起来，似乎除了房屋较为老旧之外，并无明显缺点。这一趋势在北京全市的成交结构中也能找到相似的表现。抄底入市、翻新改造老房，正逐渐成为年轻一代的新潮流。
望京房价的大幅下跌，究其根本，是因为两年前的涨幅过大，即便在整个北京市范围内，望京的表现也是异常突出。暴涨之后往往伴随着暴跌，这是市场规律的正常体现。
随着产业基础的动摇，部分外资企业和互联网巨头相继撤离，望京SOHO的租金也遭遇了腰斩，降至每平方米每天约3.5元。产业的衰退导致了人口的流失，进而动摇了房价的支撑基础。
更重要的是，曾经被视为希望之城、未来之城的望京，如今看来似乎不再具有同样的吸引力。它凭借互联网行业迅速崛起，但随着互联网行业的增长放缓，新的风口正在形成。这些新的机遇可能出现在永丰的人工智能、亦庄的高端制造业、大马路上运行的无人驾驶汽车，或者是海定区实验室里的前沿技术之中。谁能抓住下一个风口，现在还无法预测，但可以肯定的是，望京不可能再次成为下一个望京。朝阳区的发展模式历来如此，总是寻找新的焦点，不断前进。
望京已经是一个成熟的区域，正如国贸地区正在经历老化一样，朝阳区需要培育新的增长点。要实现发展就必须有土地和空间，而望京在这方面存在明显的局限。北四环与五环路、京承高速与京密快速路将望京包围，限制了其扩展的可能性。与此同时，东坝、奶西、崔各庄等新兴区域正在吸引和分流原本属于望京的潜在买家，通过提供更新的住宅项目和更具竞争力的价格，逐步取代望京二手房市场的主导地位。