城中村引入企业大房改小房，打造高品质青年公寓社区

城中村引入企业大房改小房，打造高品质青年公寓社区

城中村迎来企业做“二房东”，主打一房一厅的“精小户型”，为刚进入社会工作的年轻人提供更舒适的居住环境。7月19日，白云区同和统租统管试点项目举行开工仪式，引入企业将6400平方米的集体物业改造成青年公寓社区，通过长周期运营、微利可持续的模式，实现业主收益不下降、年轻人居住更有性价比，项目预计12月完工。

主打一房一厅
有电梯和独立厨卫

位于广州大道北的同和，是广州知名的城中村。本次统租统管试点的同和西片区，面积2.34平方公里，现有村民（原居民）2180人，流动人口约37200人，合计人口约4万人。片区临近地铁三号线同和站，半小时就能到达珠江新城，是很多来广州工作的年轻人的第一站。片区内有居民楼近500栋，出租屋993栋、15445套，集体物业约65栋。

2023年底，同和街道、同和经济联社与愿景集团湾区总部签署战略合作协议，着力在“居住环境提升”与“人才住房供应”两项工作中发挥企业优势。2024年6月，愿景集团湾区总部进一步通过统一招租，获取同和集体物业近6400平方米（一共两栋）的物业运营空间。

准备改造成青年公寓社区一栋集体物业。

这些物业将如何改造？愿景集团湾区公司总经理郭莉说：“刚毕业的青年群体不一定需要很大面积的房子，但他们需要功能完整、更高品质、更整洁、更具有美感的房屋，所以我们把面积改小，按照‘设计更合理、改造标准更高、空间美学更高级’的要求，打造宜居可支付的青年公寓。”

“届时提供的房子面积介乎30平方米到50平方米，90%都是一房一厅——我们发现这个区间的需求量是最大的，也有少量的单间和少量的两房一厅。”她进一步介绍，“这些房子都将有电梯，有独立厨房和独立卫生间，所有的软装全部齐备，只要拎个包就可以入住。”

至于备受关注的租金价格，郭莉说：“暂时还没有完全准确的定价，但是据我们在这附近的了解，同样品质的房屋月租大概是在1800到2500元之间。”

业主收入不降低
运营周期长达20年

对于业主来说，交给大企业做“二房东”，收入有何变化？企业方面介绍，青年租赁社区约定不低于现状收入的租赁价格，保障原业主收入不降低且保留合理增长空间。记者留意到，本次统租的是集体物业，个人物业还没有参与。“我们同步在跟自有住房出租的一些村民深度洽谈，他们最基本的诉求就是不要影响他们的收入水平，这也是我们的第一原则。在满足村民诉求的前提下，他们基本上更愿意选择和大企业合作。”

租房的年轻人有更好的环境，业主的收入又不减少，企业的盈利空间在哪里？企业方面表示，坚持“增供低价、保本微利”原则，实践“小户型、高品质、低租金、可持续”微利可持续的发展模式。“比如说原来一间房子90平方米，租金2000块，那么我把它改成两间45平方米，1500块一间出租，每平方米的效益就提高了，但是对于租户来说他反而降价了。”郭莉说。另外，还有底层商铺、公共食堂、洗衣机房等增值服务收入，实现微利可持续发展。

记者了解到，本次企业运营的周期达到20年，以长期运营收入平衡改造投入，增强企业自身“造血”能力，实现改造成果的可持续发展。企业方面也表示，将走“长期主义”路线，不仅仅是改造运营两栋房子，还要带动社区提质升级。

全方位合作
治理城中村“通病”

作为统租统管项目，2023年底，同和街道与村社、企业签署战略合作协议，开始“联合办公”。企业进驻后，开展全域体检，逐步对社区交通、停车、安防、环境卫生、便民设施等方面进行系统优化提升，组织清理垃圾杂物、修剪绿化植被、垃圾分类宣传、定期开展卫生检查，确保整治成果长效保持。同时，企业组建交通疏导及综合巡查队伍，在重点路段、时段进行交通劝导、重点交通路口人车引导。

同和西片区有着“三高四不足”的城中村典型问题。“三高”是指片区内功能混合度高、人口密度高、开发强度高，生产生活空间高度混杂；“四不足”包括：大量流动人口聚居造成人居品质不足（人均居住面积低、环境品质低）、安全保障不足（难以支撑消防、卫生、疏散等基础需求）、配套设施不足、基层治理不足（流动人口多，租赁占比高，管理措施难以落实）。

针对存在问题，企业依托现状使用功能对西片区进行全域规划，形成“一纵带、四横街、一环道、五板块”的空间格局。围绕金铂广场、山水立方沿广州大道形成商业活力带；在村社四条主街道形成生活服务、文化生活、商业活力、配套服务为主题的四个街区；在片区内逐步打造共享乐活环道，串联各个功能区及文化设施。通过多方合力，逐步完善同和西片区的基础设施建设、提升人居环境品质、留住城市文化风貌、促进城中村产业发展、夯实社区基层治理，探索超大城市城中村改造新路径。

本文原文来自广州日报