记者调查：库尔勒市房地产市场
记者调查：库尔勒市房地产市场
库尔勒市房地产市场现状如何？新政对市场有何影响？未来市场走势如何？什么时候买房更合适？近日，记者进行了走访和了解。
房地产业发展关系人民群众的切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。根据当前全国房地产市场的总体形势，近期国家出台了一系列保交楼、去库存、稳市场的优化政策，随着政策的落实，许多城市房地产市场出现积极变化。梨城楼市现状如何？新政对市场有何影响？未来市场走势如何？什么时候买房更合适？近日，记者进行了走访和了解。
星河湾项目正在加紧施工。
住房价格平稳 库存在合理区间
7月14日，记者在“画堂春·锦”项目售房部见到了正在签订购房意向书的市民李先生，他说：“从今年年初就开始看房，既然看上了，再等下去也没有意义，趁着房贷利率下调，再加上房产公司推出了购房送家电的优惠，想一想还是决定买了。”
新疆通力建设集团库尔勒项目总经理李全伟表示，他们的项目采取低开高走的策略，此后价格一直趋于平稳，淡季时会推出购房送家电、成交礼等临时性优惠活动。
库尔勒九洲千城置业有限公司营销部负责人邵天宇介绍，千城·河之洲项目自去年开盘以来，价格一直未调整。
记者询问了多家房产公司，去年到现在价格均未下调。库尔勒市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）统计数据显示，2021年至2023年库尔勒商品住房成交均价分别为4551.3元/㎡、4764.3元/㎡ 、4906.2元/㎡ 。
“我关注梨城楼市很久了，从数据来看，这几年房价总体呈上涨趋势，主要由物价和开发成本上涨所致，并没有虚高成分，且上涨幅度有限，都在正常范围内。”巴州房地产业协会秘书长赵一新说。
市民在房交会咨询购房。（资料图）
从库存方面看， 接受采访的几家房企均表示，今年以来，受市场影响，销售进度有所放缓，销售压力增大，消化周期有所延长，但库存量在正常范围内。巴州中交房地产开发有限公司项目副总经理方冠智表示，老盘“中交绿城·诚园 ”已售出90%，新盘“中交绿城·蘭园”今年5月开盘，房源上市较为集中。但他们的项目为分期开发，根据市场调节开发进度，基本保持了库存与销售的动态平衡。
中交绿城·诚园小区一隅。
市住建局数据显示，截至2024年6月底，库尔勒市商品住宅库存约165.73万平方米，约1.48万套，去化周期约16个月。
市住建局住房保障股股长李荗友表示，近年来，库尔勒市因地制宜，及时采取有效措施，加强引导和调控，保持了房地产市场的平稳有序，供需矛盾不突出，房价波动不大，16个月的去库存消化周期在合理区间，部分房地产企业虽然遇到困难，但运行正常。
楼市新政落地 提振市场信心
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门推出包括下调住房贷款最低首付比例，取消全国层面房贷利率政策下限，下调公积金贷款利率，支持地方收储存量商品房作为保障房等重磅政策。
5月28日，中国人民银行巴州分行下发关于调整住房贷款政策的通知，自2024年5月28日起，取消巴州首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；对个人住房贷款首套住房和二套住房最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%；自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。目前，巴州各金融机构均已执行新政策。中国银行巴州分行个贷部经理罗琦璐说：“我们已在第一时间将政策落地，下调了房贷利率，并于7月15日进行了第二次下调。”据统计，6月份四大银行（工、农、中、建）巴州分行共投放个人住房贷款1.7亿元，其中公积金和二手房贷款业务明显增多。
巴州中交房地产开发有限公司项目副总经理方冠智说：“住房贷款新政策实施以来，7月销量大幅增长，新政策有利地促进了住房消费。”
“房贷新政策对于改善型住房消费影响有限，对刚需购房者吸引力更大，毕竟能少支付不少利息。”库尔勒中南房地产开发有限公司营销总监王存林说。
罗琦璐算了一笔账，如果贷40万元，20年期限，按照等额本息还款方式，执行中国银行最新利率3.4%（现最新LPR基准3.95%），较新政出台之前LPR-20BP的利率，每月少还款71.67元，20年就是1.72万元。
市民李先生说：“前段时间我看上了迎宾路温商大厦的一个户型，由于首付款不够，购房计划暂时搁浅，新政策就像及时雨，解了我的燃眉之急。目前，我已顺利办完了购房手续。”
“从数据上看，6月份全市成交量并没有上升，楼市新政对梨城房地产市场的影响还需要进一步观察。但这些政策的出台向市场和购房者表达了政府对房地产市场的托底，帮助房地产企业纾困，为解决民生住房问题注入了动力，对提振市场信心、促进住房消费有积极作用。”市住建局住房保障股股长李荗友说。
产品迭代升级 满足居民改善新期待
记者在采访中了解到，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，库尔勒住房需求市场发生了较大变化，不少购房者从刚需型转为改善型为主。
“到中南·上悦城项目看房、买房的购房者基本选择的户型面积为120—150平方米。”库尔勒中南房地产开发有限公司营销总监王存林说。
库尔勒九洲千城置业有限公司营销部负责人邵天宇说：“2018年梨城迎来了一波住房改善潮，此后改善性需求不断增长，并成为住房消费的主力军。我们提前看到了这种变化趋势，及时调整产品结构，积极打造适应改善型及更高层次需求的产品。”
从市住建局提供的2021年1月至2024年6月住房销售统计数据来看，120平方米至140平方米户型居多，占比呈逐渐增长趋势。
需求在变化，供给如何呢？7月14日，记者来到千城·柏悦湾小区，小区郁郁葱葱，各种植被错落有致，仿佛置身公园。小区里看不到车辆，只看到居民在休闲纳凉，车辆的停放及出入均在地下。
千城·柏悦湾小区。
千城·柏悦湾小区。
记者从库尔勒中南·上悦城项目了解到，该项目除了完善的公共配套，多功能、超大宽深比的户型空间以及独特的园林景观外，社区还自带游泳池、健身房、会所、桌球房等生活设施，满足居民高品质的生活需求。
7月15日，市民在库尔勒中南·上悦城看房。
梨城多个新建小区的开发商都不惜成本在规划设计、园林景观打造、建筑品质上下功夫，并且规划和打造地下停车场，实现人车分流，解决安全及停车难的问题，大大提高了梨城市民的居住品质。
“我觉得近几年库尔勒市的房地产开发水平和产品品质有很大的提升，低密发展和居住舒适度体验都很不错。”新疆七星房地产开发有限责任公司营销负责人龙庆说。
巴州房地产业协会会长毛钰钦说，近年来，库尔勒市紧跟市场变化，推进房地产业高质量发展。除了加强市场引导，注重引进优质开发企业，将先进的开发建设理念、运营管理模式引入库尔勒，让库尔勒的住宅品质不断提档升级，满足市民优质住房需求。
探究市场趋势 把握购房时机
下半年梨城房地产市场走势如何？房价是跌还是涨？什么时候买房更合适？
经过采访，业内人士普遍认为，下半年市场会好于上半年，呈现稳中向好的趋势。
巴州中交房地产开发有限公司项目副总经理方冠智认为，库尔勒市淡、旺季比较分明，一般8月下旬逐步进入销售旺季，叠加地产新政效应并进入发酵期，市场会明显回温，销量增加。
“由于政策有效调控，库尔勒房地产市场基础良好、房价稳定，下半年市场观望情绪有望缓解，一部分需求将得到释放，开发商还会推出很多购房促销活动。”新疆通力建设集团库尔勒项目负责人李全伟说。