多地烂尾楼业主无奈筹款自救 能给烂尾楼脱困打样儿吗？
多地烂尾楼业主无奈筹款自救 能给烂尾楼脱困打样儿吗？
烂尾楼问题一直是社会关注的焦点，近期多个地区的烂尾楼业主通过筹款自救的方式，试图解决这一难题。然而，自救之路并非坦途，其中蕴含的风险和挑战不容忽视。本文通过多个真实案例，深入探讨了烂尾楼业主自救的现状、困境与出路。
据中央广播电视总台中国之声《新闻有观点》报道，烂尾楼，即因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷而陷入一年以上停工的房地产项目，无论对业主权益、投资者信心，还是城市形象都会带来极大的损害。风险巨大的筹款自救则成部分业主“主动出击”的选择之一。11月19日，云南昆明高新区的“财兴盛大厦购房人自救维权委员会”通过六年半的艰辛自救，终于维权办证成功。同日，广西柳州集美郡小区四期的业主们也在众筹自救后，拿到了不动产权证。20日，在经历筹集7600万元尾款、开发商交房延期、开发商提出“每平方米加价850元”又取消涨价等不稳定情况后，河南南阳卧龙区铂金时代的业主们终于进入到交房的相关手续中。
自救业主：升值空间和烂尾程度决定自救成败，众筹资金更需审慎管理
11月19日，云南昆明高新区财兴盛大厦的业主们终于拿到了迟到六年半的房产证，中国之声《新闻有观点》对财兴盛大厦小区维权委员会（以下简称“维委会”）委员、小区业主周先生进行了采访。周先生有建厂的经历，对工程的建设流程有一定经验，且购买的是户型较大的住宅，过去的六年半中，他与其余十四位维委会委员共同争取，起到了牵头的作用。
资金管理是维权自救的关键节点之一。2014年维委会成立之后注册登记了“昆明市滇缅大道财兴盛经济信息咨询部”，用以管理筹集的1176万元资金。周先生强调，“不能再把这笔钱放到开发商那里了，因为他资金链断了”，高新区政府则明确称“不能沾钱”，因此，维委会成立了信息咨询部，以周先生的名义在银行开了公户，并刻印章三个，交由三人共同管理，“这样资金就不容易出问题。”周先生介绍道。
周先生认为，业主维权的最大动力之一是经济上的权衡。业主购房时的房价约为每平米3000元，自筹后每平米实际价格仍在4000元以内，比如今每平米8000元左右的市价更低。“一定是在房价相对低的情况下再自救，你凑钱的可能性就大了。”周先生说。此外周先生还提到，楼盘烂尾的程度也对维权的可能性产生影响，烂尾程度较轻的情况下，业主们可以相互带动，这也正是财兴盛大厦的具体特点。
房地产开发业内人士：楼盘烂尾有深浅，业主自救路漫长
沈阳泰华林房地产开发有限公司销售总监王海从开发商的角度，在接受中国之声《新闻有观点》采访时对各地出现的烂尾楼情况做了分析。王海认为，烂尾有“浅烂尾”和“深烂尾”之别，两者最根本的差异在于开发商是否还有继续建造的能力，前者的资金断链或只因政府调控限购导致，通过融资存在回暖可能，后者则彻底出现资金链断裂，达到了退房的状态。
王海说，应对烂尾楼，普通的表面解决方案是政府介入与新房地产商的接盘，通过司法程序对原开发商进行处罚。然而，在前期的热处理后，原开发商或已无力补偿，且购房者并非是优先受偿方，解决进程恐在后期陷入冷处理状态，购房者精神上和物质上都会受到冲击。王海分析，正因如此，购房者才会决心要“抓住自己的命运”，主动出击寻求自救，尝试复活烂尾的楼盘。
尽管如此，“自救的风险还是非常大的，”王海说，“你（业主）已经算开发商的角色了。”自救款的预算和监管、工程监理专业部门的聘请、如何做土地权属的报建主体、如何与政府部门办理相关手续等，都是摆在选择自救之路的业主们面前的难以忽视、必须解决的问题。
至于南阳铂金时代提出的“每平方米加价850元”，王海认为，房产值、地值等随着时间推移已经有较高的涨价幅度，因而“从单一的开发商市场来讲，不见得是完全错误的。”但是，王海指出，从开发商的责任的角度而言，“这是完全错误的”，因为开发商已经成为了逾期方和违约方，“你（开发商）的红利是建立在自身基础之上的，不能要求第三方来帮助产生你的红利。”王海说。
法律界人士：众筹自救不提倡，应对烂尾还需依靠法律
上海秦兵律师事务所顾问、知名房地产维权律师秦兵在接受中国之声《新闻有观点》采访时，明确警醒遇到类似情况的业主：筹款自救风险太大，最终大概率失败，成功的案例仅是凤毛麟角，不值得借鉴。选择自救面临的一大风险在于“所有权的不确定”。秦兵说：“只要没有办理完房屋所有权证的转移，工程所有权都归开发商所有。”在开发商破产的情况下，楼盘则被抵押。“并不是业主出了钱，盖完房子所有权就一定归业主。”
秦兵建议面临楼盘烂尾的业主应遵循以下步骤：首先，建立组织，确立组织核心，对领头者给予巨大的宽容；其次，及时寻求施工方面、财务方面和法律方面的专业人士帮助；第三则是“一定要找法院通过司法解决”，冻结开发商的所有权，固定所有权的边界，解决所有权不稳定的问题，进行破产重组，保护不动产的转移。此外，业主应请求行政部门提供相应图纸，即产权清册、面积清册等技术数据，以进行之后的复工，确定复建所需的价格。
秦兵一再劝阻业主一开始就进行自筹，并不断强调法院参与的重要性，“如果所有权不进行保护，中间不知道会出多少麻烦和变数，”秦兵说，“一定要用司法的力量，法院就是在关键时刻来保护我们权益的，别不舍得用。”秦兵呼吁遭遇烂尾楼项目的业主要丢弃观望的心理，“（业主们）应当有一个积极的心态，一定要非常主动地积极行动。”
业主“自救”烂尾楼：民生之痛，监管之耻
云南昆明的“别样幸福城”确实对得起这个名字——幸福这种美好的期盼，一旦“别样”，不免令人五味杂陈。
不久前，“别样幸福城”4号地块的业主卯先生和妻子搬离阴暗潮湿的地下室，住进明朗透风但危险重重的烂尾楼顶层。据悉，最近一个多月有30来户家庭因为失业、租约到期等原因，住进了这批烂尾楼。烂尾楼缺水断电，没有门窗，业主靠电瓶和蜡烛照明、在工地水坑取水、在窝棚搭伙做饭，纷纷过上“城市吉普赛人”的生活。
省吃俭用攒钱买房，原本是为了改善居住条件，但因为楼盘烂尾，业主们买到的却是无边等待和无尽麻烦。辛酸遭遇之外，他们承受的心理落差和生活压力，是外人所无法想象和体会的。
当此之时，开发商和监管者又是一种什么样的态度？答案是，他们在等着业主“自救”。开发商贴出告示，“公司也希望与你们一道积极想办法，共同努力实现早日复工，并参照别样幸福城5号地块自救模式推进复工和交房工作。”云南省住建厅一名周姓工作人员表示，“楼盘烂尾，根本的原因是资金链断裂了。在这种情况下，业主与其把钱拿去租房，还不如凑钱自救。”依开发商的意思，烂尾楼起死回生的关键原来在于业主，开发商只是“一道积极想办法”。更令人大跌眼镜的是，如此荒诞混乱的逻辑竟然得到了住建部门的确认。问题在于，如果大家对开发商有信心，又何必迎难而上采取“自救”？
按照相关法律规定，开发商因为经济实力、手续违法等原因不能如约交房，应该向买方支付违约赔偿金。根据合同约定，“别样幸福城”4号地块应于2015年5月交房，但却烂尾至今。现在不要说违约赔偿金，就连业主能否顺利住进自己买的房子，都要视自救的意愿和能力而定，岂不是咄咄怪事？业主既要掏钱买房，还要自救收拾烂摊子，如此一来，到底还要开发商干什么？难道开发商只“开发市场”，不履行合约吗？
现状似乎确实如此。涉事开发商体量不大，胃口却不小，通过挪用房屋预售款开发新楼盘的形式一举拿下昆明当地多家楼盘，而楼盘无一例外陷入了烂尾泥潭。按照常理，只有工程竣工验收之后，楼盘预售款才会全部进入开发商账户，这是避免“空手套白狼”的关键。但据业内人士披露，在昆明“预售监管几乎不存在”。监管松懈的一个重要原因，在于昆明早年因为造城运动导致楼盘项目激增，各路开发商蜂拥而上、泥沙俱下，由此造成的结果是，昆明市场上的烂尾项目一度高达40多个。
每一栋烂尾楼的背后，都有着很多有家不能回、有理无处说的购房者。然而，他们不仅得不到应有的补偿，甚至连维权都成为一种罪过——因为频繁向各级政府和住建部门反映情况，业主们一度因涉嫌扰乱公共场所秩序被行政拘留。虽然最终冒着危险、迎着不便住进了本该属于自己的房子，但是，当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示，要求他们搬离烂尾楼。好不容易买了新房，既不能入住，也不能抱怨，甚至就连自认倒霉住进烂尾楼都不行，那些业主到底应该怎么办？
当开发商和政府部门将业主“自救”作为唯一出路的时候，对于业主来说其实是“自残”。因为开发商违规操作、监管部门失职懈怠，业主已经蒙受了巨大损失，将业主众筹善后美化为“自救”，分明就是对他们的二次伤害。
报道中提到，针对政府前期所做工作和自救方案的可行性，相关负责人表示：“现在区委区政府已经专题进行研究，但是具体工作不便对外透露，主要考虑是担心影响下一步处置工作。”实际上，相关善后工作的秘而不宣，才是“影响下一步处置工作”的核心因素。造城运动盲目快速扩张的“因”，造成了遍地烂尾楼的“果”，政府部门和开发商到底扮演了什么样的角色，承担了什么样的罚则？将一切不良后果强加于业主身上，要求他们自行收拾烂摊子，这难道就是当地处理烂尾楼的“独门秘籍”？
“现在我们累了，不想闹了，就让我们住在自己的烂尾楼吧。”业主卯先生的愿望卑微到了极致。这种心灰意冷的态度，无疑是对相关部门极大的讽刺——民生之痛即是监管之耻，如果不能给业主一个说法，如何对得起“幸福城”这个光鲜的名字？