2024年上海二手楼市回顾与2025年展望

2024年上海二手楼市回顾与2025年展望

引用

网易

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https://www.163.com/dy/article/JP1JL16G0552BNCV.html

2024年，上海楼市经历了显著的市场波动与结构性变化。从年初的低迷到年末的回暖，政策调整与市场情绪的转变成为贯穿全年的主旋律。本文将从数据回顾、市场分析到2025年展望，全面解析上海楼市的最新动态。

2024年上海楼市回顾

交易数据与市场表现

2024年上海二手住宅成交量约21.22万套，较2023年增长21%，但仍未达到2021和2022年的高峰期水平。成交价格方面，全年延续2023年下行趋势，尤其在上半年，直到8月市场才逐渐趋稳。豪宅（3000万以上）价格在上半年基本保持稳定，8月开始下行，至今未完全回稳，价格下降约20%-30%。

从成交结构来看，超过9成的二手成交价格低于1000万，尤其在500万以内的成交量尤为显著，这是过去15年未曾见过的现象。成交量的上升多受政策刺激，如6月和7月、四季度的强力政策推出，推动了成交量的提升。

市场分层与政策影响

2024年上海楼市呈现出明显的分层趋势，可以从产品类别、成交价格段以及买方的变化进行分析。总体来看，市场分为“上半场”和“下半场”，而且每个阶段的成交特点都有很大变化，尤其是价格和买方需求的变化。

• 上半场（2024年1-9月）：整体市场呈现出悲观情绪，市场成交量较低，价格持续下行。置换盘成交量再次下跌近10%，库存量增加；豪宅盘只有部分“砸盘”房源才能成交。

• 下半场（2024年9月-12月）：市场情绪有所回暖。9月的新政出台后，买方和卖方的心理逐渐发生转变，成交量开始回升。置换盘价格稳定后，市场逐渐趋于活跃；豪宅市场在9月迎来回暖，翠湖等高端楼盘开始大规模成交。

2025年市场展望

2025年上海楼市将继续在“止跌回稳”的大趋势下发展，政策的宽松将为市场提供支持。对于买方来说，选择好产品仍然是核心，虽然“踩底”较难，但市场的机会依然存在。对于卖方而言，市场需求回升将带来更多主动权，特别是在核心区域和优质产品方面。

预计2025年3月可能成为市场的“分水岭”，届时市场趋势将更为清晰。4月份将发布详细的第一季度市场报告，提供更多洞察。综合经济、金融等多重因素来看，豪宅市场的成交结构将发生变化，特别是新上海的精英群体以及精英二代继承人的占比会继续上升。同时，部分传统的Old Money群体可能会抓住当前市场机会“抄底”，而另外一部分则可能会继续选择观望，等待更合适的入场时机。

2024年主要政策回顾

2023年：

• 5月：公积金贷款限额调整，符合国家生育政策的二孩及以上家庭，购买首套住房时，最高贷款限额上浮20%（含补充公积金）。
• 6月：优化应届毕业生的上海落户政策。
• 9月：认房不认贷新政实施，放宽了购房者的购房资格条件，减少了贷款限制。
• 9月：临港片区购房政策调整，临港新片区部分工作年限要求从6个月缩短为3个月。
• 10月：金山区购房政策调整，非沪籍家庭满足在沪缴纳职工社保或个人所得税3年及以上的条件，且在本市无住房的，可购买1套住房，购房资格从家庭调整为个人。
• 12月：普通住宅认定标准调整，降低首付比例和房贷利率。

2024年：

• 1月：青浦、奉贤两区购房政策调整，外地单身人才社保交满5年缩短为3年可购房，放松婚后购房限制。
• 5月27日新政：外地家庭/单身社保/税单从5年缩短为3年，外地单身社保/税单3年全市（除崇明）可购买1套二手房，取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策，多子女家庭可多买一套。
• 9月29日新政：外地购房社保要求从3年缩短为1年，居住证和社保基本达标的外地户籍家庭与本地家庭享有相同购房资格，降低存量房贷款利率，首套房首付15%，二套房首付25%（临港、嘉定、青浦、松江、宝山和金山为20%），公积金贷款利率下调0.25个百分点。
• 11月13日重磅新政：取消非普通住宅标准，降低契税比例，降首付比例（首套房和二套房最低15%），取消房贷利率下限，降公积金贷款利率，央行LPR调整后，5年期以上房贷利率已下调60BP。

2025年市场看点

1. 宏观面分析：2024年最后一个月的两大重磅会议为房地产市场定调，2025年房地产市场的主要方向将是“止跌回稳”。政策环境持续宽松，政策的发力点将在于已出台政策的落地实施，具体包括：继续下调房贷利率、存量房贷利率进一步下降、取消限购措施、逐步恢复企业的正常运营能力。

2. 不确定性因素：置换盘的成交量虽然大幅上升，但价格未见明显趋稳；豪宅市场在调整后也未出现稳定迹象；房屋租赁市场的走势仍不明朗；上海豪宅一手房的放量对二手市场的影响。

3. 市场趋势：3月可能成为市场的“分水岭”，届时市场趋势将更为清晰。预计到4月，第一季度的市场情况将得到全面回顾和总结，会发布更加详细的报告。

馨昊点评

针对买方和卖方，2025年我们的看点：

1. 买方：

• 置换型买方：如果你在2023年底已持币观望，2025年依然存在不错的机会。尽管市场的“高出低进”难度较大，但选择性较大，且不必急于出手。
• 对于投资型买方：建议先观察第一季度的租赁市场走势和政策变化。二季度后，市场博弈将加剧，但如果核心地段的豪宅价格有一定幅度的调整，可以考虑入手。

2. 卖方：

• 对于卖方而言，市场反应仍与产品力密切相关。大众化产品如果买方需求旺盛，市场量的回升将带来机会，卖方不必过于担心。产品力较弱的房产如果产品接受度较低，建议尽早出售，避免过多的市场犹豫。
• 根据2024年豪宅市场的成交情况，上海仍然有较强的市场吸附力，尤其是优质产品，卖方在出售过程中将具备更大的主动权。

综合经济、金融等多重因素来看，豪宅市场的成交结构将发生变化，特别是新上海的精英群体以及精英二代继承人的占比会继续上升。同时，部分传统的Old Money群体可能会抓住当前市场机会“抄底”，而另外一部分则可能会继续选择观望，等待更合适的入场时机。