天安1号及坂田天安云谷利润预测

天安1号及坂田天安云谷利润预测

天安是香港老牌“旧改开发商”，即前期垫付拆迁过渡租金，先建安置房、写字楼、科研中心、酒店等配套，再以商品房赚钱。属于“先花钱后回款”的模式。深圳旧改项目平均周期8-10年，风险巨大。而天安的上海豪园项目跨度已有20年，深圳坂田云谷项目已有13年，如今天安已完成前期拆迁安置建配套的工作，在上海深圳同步进入收获期。天安项目遍布全球，种类繁多，此处仅尝试分析上海天安1号及深圳坂田云谷两项目的商品房建造销售回款情况对未来4年利润影响。

1. 上海天安1号项目

1.1 项目简介

天安1号一共规划有2200户，分A、B、C三个公区

C区：约600套房源，2022年11月销售，2025年1月3日完成交付

B区：根据面积估算约1400套，24年中-25年中分多个批次销售中，建设中，交付要到26年底

A区：未开工，推算200套，26年开工，28-29年交房

1.2 住宅项目销售情况及收入估算

根据2022年11月一期开盘数据，C区推出621套房源，均价约8.75万/㎡，若按平均面积130㎡估算

C区货值约为： 621×8.75×130≈70.3亿元（预售68.53亿 from 股怪）

B区首批（2024年6月）推出325套，货值约40.28亿 B区三批次已于2024年11月16日开盘，去化率约95%，并提到交房时间为2026年12月。推出100套房源，均价约9.25万/㎡ B区首批房源均价9.2万/㎡,B区二批次均价9.38万/㎡ 综合按9.3万/㎡计算；平均面积：二期主力户型为131−175㎡取中间值140㎡；

B区总货值： 1400×140×9.3≈182亿元

A区：200 × 140 ×9.5 ≈26.6亿元（时间太远，销售情况和价格都为预估）

2. 深圳坂田天安云谷项目（50%权益）

2.1 项目简介

深圳坂田天安云谷项目自2012年开始规划，已经建设了12年，分为六期。一期和二期在2018年已经开售并投入使用。三期在2023年确认实施主体，正在建设中。四期、五期、六期仍在推进，老旧工业区尚未大面积腾空清拆，还有工厂在施工，估计至少要到28年才能开始销售。

各期建设进展

一期：2016年建成入市，以产业研发办公为主，已投入使用

二期：2018年建成入市，包含产业研发大厦及配套

三期：2023年确认实施主体，规划住宅、学校等，目前施工中

四期、五期、六期：仍在推进中，具体完成时间未定

深圳天安云谷里三期（位于龙岗区）目前处于打地基阶段，尚未开放营销中心，预计2025年内可能开盘，三期住宅部分预计2027-2028年交付

2.2 住宅项目销售情况及收入估算

三期是天安云谷首个住宅项目，建成后将有21栋住宅+2栋酒店+2栋公寓办公，配建有1所12班+1所18班幼儿园+1所90班国际化中小学（含54班九年一贯制），规划6526户。

关于总货值，项目规划5886套住宅，预计均价5.2万/㎡，若按平均面积100㎡估算，总货值约为：

5886×5.2×100=306.072亿元

（实际货值需以开发商公布的具体户型面积为准）

3. 25- 28年两住宅项目增量利润估计

由于旧改成本，酒店学校等配套成本、土地增值税累进等因素较为复杂。根据上海项目拿地时间早，毛估估净利率25%，深圳坂田项目从12年开始旧改，毛估估15%，仅供参考，等财报确认利润后修正（如有专家有更准确的估计请指正）

4. 估值提升业绩爆发的可能性及风险

天安从市值来说，符合港股通标准，但散货太少，换手率极低，故排除今年进港股通可能性。今年的年报和中报时节有望业绩爆发（天安1号600套房记入）。

天安1号C区交付后已出现较多舆情，交付质量评价总体较为负面，高额物业费下服务极不匹配引发争议。可能对后续销售产生负面影响。

天安1号和深圳云谷开发完毕大约要到2030年，房地产下行周期下不确定性较强，存在后续销售情况不佳，滞销或降价风险。