多维度解析公募REITs：风险收益特征与市场前景

多维度解析公募REITs：风险收益特征与市场前景

公募REITs（房地产投资信托基金）作为一种重要的资产类别，近年来在全球金融市场中备受关注。本文将从风险收益特征、国内市场发展现状、估值方法以及基本面分析等多个维度，对公募REITs进行深入解析。

美国REITs的风险收益特征

对比美国资产的风险收益表现，自2014年以来，美国REITs的波动率略高于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国REITs的风险收益比更接近股票。

国内公募REITs的风险收益特征

回到国内市场，计算国内公募REITs的整体波动率时，剔除了REITs上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内REITs的波动率为14.21%，低于美股REITs ETF的21.99%。对比中证800ETF的15.75%和十年国债ETF的2.08%，国内REITs的波动率接近股票，但稳定性略高于A股。

国内公募REITs的市场规模和发展现状

截至2024年9月5日，国内公募REITs的发行数量达到45支，总规模为1343.27亿元，平均每支的发行规模为31.87亿元。从资产类型来看，交通基础设施类REITs的发行规模居于绝对领先地位，总规模为544.61亿元，占全部发行规模的40.54%。紧随其后的是园区基础设施和消费基础设施。2024年，公募REITs的发行热度显著回升，摆脱了2023年的低点。截至2024年9月5日，已有14支REITs完成配售，创下历史新高。

投资者结构和市场活跃度

从投资者结构来看，公募REITs的主要认购方式为战略配售，且这一占比逐年上升。目前国内REITs的存量规模较小，而新发行量较大，因此换手率成为衡量二级市场交易活跃度的重要指标。经历了上市初期的高换手率之后，当前公募REITs的月换手率基本稳定在15%左右。从资产类别看，生态环保板块的日均换手率今年最高，达1.46%；保租房、能源和产业园板块的日均换手率也超过1%。

估值分析

从2022年10月到2024年1月，公募REITs的P/FFO估值从28.33大幅回落至14.95，几乎腰斩。截至2024年8月，REITs的P/FFO中位数回升至18.84。参照国际经验，REITs的P/FFO估值通常在10至25之间，因此当前国内市场估值水平处于合理范围内。

基本面分析

收入端环比来看，除高速REITs负增较为明显外，其余资产类别的收入均呈现增长或基本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同比数据除生态环保外均有不同程度的下滑。从EBITDA看，保租房、仓储物流以及生态环保的EBITDA同环比均有改善，而高速及能源的EBITDA回落较为明显。从二季度经营情况看，建议关注三项指标均改善明显的生态环保REITs以及业绩稳定性较好的保租房REITs。

风险提示

1. REITs二级市场价格大幅波动风险
2. 国内复苏不及预期导致REITs经营数据承压
3. REITs相关支持政策调整风险
4. 口径不同导致数据统计偏差

本文原文来自长城证券股份有限公司