2025年公募REITs投资正当时：深度解析市场机遇与挑战

2025年公募REITs投资正当时：深度解析市场机遇与挑战

2025年，公募REITs市场迎来重要发展节点。自2021年首批9只基础设施公募REITs上市以来，经过三年的稳健发展，市场已初具规模。截至2025年2月17日，已有64只REITs上市，累计募集资金达1672亿元。在"首发+扩募"双轮驱动下，市场持续扩容放量，展现出强劲的发展势头。本文将从多个维度深入分析公募REITs的投资价值和市场前景。

基本概念

REITs（不动产投资信托基金）是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。根据项目属性，REITs可分为特许经营权类和产权类；按资产类型，则包括交通基础设施、保租房、产业园区基础设施、仓储物流、环保、能源基础设施、消费类基础设施等。

REITs的基本结构

目前国内的REITs主要采用"公募基金+资产支持证券（ABS）"的结构持有项目公司股权。具体流程包括：基金管理人通过与专项计划管理人签订认购协议，将认购资金委托管理；专项计划向原始权益人收购基础设施项目，通过持有公司股权+债权的方式，优化项目公司的税务负担。部分REITs在ABS和项目公司间设置了特殊项目载体SPV，以实现更复杂的交易结构。

REITs的特征

REITs作为资产证券化产品，具有以下显著特征：

1. 交易金额起点较低：通过公募方式发行，将不动产资产分割为小额基金份额，降低投资者门槛。
2. 兼具股性和债性：投资者收益来源为分红收益和资本利得，特许经营权类REITs平均分派率约为9%，产权类约为5%。同时，REITs价格与利率走势呈现反向关系。
3. 现金流较稳定：监管要求REITs每年分配比例不低于90%，确保收益稳定性。
4. 杠杆较低：REITs总资产不得超过净资产的140%，风险相对可控。
5. 与其他大类资产相关性较低：可以有效分散投资组合风险。
6. 波动率介于股债之间：2024年REITs收益率虽不及中证红利指数，但最大回撤表现更优。

投资者结构

REITs投资者主要包括战略投资者、网下投资者和公众投资者三类。其中，战略投资者占比最大，达到50%-80%，主要由机构投资者和大型企业构成；网下投资者包括机构投资者和高净值个人；公众投资者占比低于20%。券商自营和保险资金是REITs市场的主要配置力量，受利率债、信用债利差压缩影响，公募REITs配置价值凸显。

公募REITs分析方法

分析公募REITs主要从底层资产基本面和市场因素两大维度入手。底层资产关注资产估值、运营情况、原始权益人实力等因素；市场因素则包括供需关系、政策导向、基准利率走势等。具体项目分析要点包括市场供需缺口、底层资产基本面、基准利率、估值偏离率等。

REITs市场走势

自2021年首批REITs上市以来，市场经历了四个发展阶段：上市初期量价齐涨，随后价格向估值收敛，2022年第四季度至2024年初持续下行，2024年迎来持续修复。2025年年初至今，63只产品中仅鹏华深圳能源REIT亏损，28只产品涨幅超过10%。

投资观点

展望2025年，在REITs常态化发行背景下，供给端将快速扩容，预计有28个项目在审批中，合计估值超300亿元。在资产荒逻辑下，REITs作为高分红、风险适中、低相关性的资产，配置价值凸显。建议优先选择分派率高、经营稳健的资产，如保障房、公用事业类、消费类、客运占比较高的高速公路类。同时，需谨慎对待仓储物流、区域供给压力较大的产业园项目。