万科与险资的债务博弈：340亿非标敞口的未来走向

万科与险资的债务博弈：340亿非标敞口的未来走向

万科面临2025年偿债高峰期，与多家险资的博弈进入关键阶段。超过340亿元的非标债权投资计划使得险资对万科的债务安全性高度关注。万科通过国资支持和资产盘活等措施试图缓解债务压力，但险资在催债与输血之间面临艰难抉择。债务展期和Pre-REIT基金的设立成为当前化债的主要路径，但险资的进退失据仍为未来蒙上阴影。

万科与险资的债务博弈正进入白热化阶段。随着2025年偿债高峰期的临近，万科如何应对巨额债务成为市场关注的焦点。多家险资通过非标债权投资计划向万科投资超过340亿元，这些资金的到期和展期问题直接影响到险资的债权安全。

超过340亿非标敞口的风险与应对

万科的一举一动牵动着险资的神经。今年1月，深圳地铁集团进一步强化了对万科的控制权，国资背景的高管入驻并对管理层进行了调整。新管理层计划借助国资支持，引入外部资金，优化债务结构。深铁集团已为万科提供了28亿元的低息股东借款，专项用于偿还即将到期的公开市场债务。此外，深铁集团还通过认购中金印力公募基金、受让深圳湾超级总部基地地块等方式，帮助万科盘活资产、回笼资金。

然而，这些努力对于万科现有的天量债务来说，仍有相当差距。保债计划成为险资和地产公司合作的主要工具，7家险资在2019年至2023年登记了23只与万科有关的保债计划产品，注册规模合计402亿元。这些产品期限为3年至5年，实际投资金额为343.4亿元，占万科为子公司担保的债务余额总量的百分之二十九。

险资的进退失据与债务展期

险资对万科偿债能力的担忧始于2023年下半年，一个重要表现是险资逐渐减少了与万科的非标债权合作。2023年上半年，还有新华资管、招商信诺资管、太平洋资管等三家公司与万科设立保债计划产品。到了次年，险资向万科“讨债”的消息就成了业内热议的话题。

2025年万科即将到期的境内外公开市场债券共有9只，总规模约为215.9亿元。其中，仅今年一季度需要兑付的境内公开债，就有98.9亿元。另外，一年内到期的境内债务余额，亦超过326亿元。万科现金流明显不足，截至2024年9月30日，万科的货币资金不到800亿元，比上年末减少超过200亿元。

险资必须想办法避免出现更坏的情况——万科债务重组。今年1月公布的几个房企债务重组方案表明，一旦出现债务重组的情况，大幅削减本金几乎不可避免。比如，碧桂园披露的重组方案就削减了超过百分之七十的有息外债本金；而融创和龙光地产的削债比例亦分别超过五成和七成。

最终解决方案：时间换空间

2025年一季度可能是险资和万科最繁忙的一个季节。双方正在为已到期或即将到期的债务紧急展开磋商。今年2月中旬，险资与万科已达成的两个协议，或给今后化债之路“打了样”。万科和新华资管谈妥展期。万科为旗下子公司武汉誉天兴业置地担保的融资余额为20.4亿元的保债计划产品，其到期日由2024年末调整为2026年12月31日。

时间换空间的展期，实属不得已而为之。此外，万科化债还有另一个路径。与新华资管达成债务展期一个月后，万科又与中信金石、新华保险和大家保险等资方达成协议，联合设立16亿元Pre-REIT基金。其中，新华保险认缴比例最多，接近百分之五十九点九四。

该基金的主要用途是用来收购福建省最大的保障性租赁住房——厦门泊寓院儿·海湾社区项目。换句话说，就是加速存量资产盘活。险资和万科联合设立Pre-REIT，构建出一个“募-投-管-退”闭环，吸引更多资金“接盘”，从而协助万科提升偿债能力。