租赁合同相关问题解答：虚假证明、主体变更及编码设置

租赁合同相关问题解答：虚假证明、主体变更及编码设置

一、如何证明租赁合同虚假

要证明租赁合同虚假，可以从以下几方面着手：

（一）合同条款方面

1. 查看租金条款。如果租金明显低于或高于市场正常水平且缺乏合理理由，可能存在虚假性。例如同地段类似房屋月租金普遍3000元，合同却写500元或者8000元且没有特殊情况说明。

2. 租赁期限。若期限设定违背常理，比如租赁一个偏远地区小仓库，期限却设定为50年，远远超出正常商业预期。

（二）合同签订与履行情况

1. 签订时间与实际情况不符。如合同签订日期显示为某一天，但当事人在该日有证据表明身处异地无法签订合同。

2. 租金支付情况。没有实际租金支付流水，或者租金支付记录与合同约定的支付方式、金额、时间等存在严重矛盾。

3. 房屋实际使用情况。声称已出租的房屋一直无人使用或使用人并非合同约定的承租人，也能表明租赁合同可能是虚假的。

二、租赁合同如何更改人

租赁合同更改人（即合同主体变更）需要遵循一定的法律程序。

（一）协商一致

1. 原承租人与新承租人之间要先达成一致。新承租人愿意承接原租赁合同的权利义务，原承租人也同意将租赁关系转给新承租人。

2. 原承租人和新承租人共同与出租人协商，征得出租人同意。因为租赁合同是出租人与承租人之间的协议，主体变更会影响到出租人的权益，所以必须得到出租人书面同意。

（二）办理手续

1. 若协商成功，签订主体变更协议。明确原承租人退出租赁关系，新承租人加入，同时对租金、租赁期限等条款是否变更作出约定。

2. 对变更事项进行备案（如果租赁物的性质或当地规定要求备案的话），例如房屋租赁可能需要到当地房屋租赁管理部门进行备案变更。

（三）注意事项

1. 要明确在变更之前原承租人的债权债务关系，如是否有拖欠租金等情况，避免给新承租人带来不必要的麻烦。

2. 变更后的租赁合同条款要清晰明确，避免产生歧义。

三、租赁合同编码怎么设置

租赁合同编码的设置可以遵循以下几种方式。

（一）按时间顺序编码

1. 可以采用年份加月份加顺序号的方式。例如202305001，表示2023年5月签订的第1份租赁合同。这样的编码方式方便按时间查询和管理租赁合同，尤其对于租赁业务量较大且需要梳理不同时间段合同情况的情况较为适用。

（二）按项目分类编码

1. 如果公司有多个项目涉及租赁业务，可以先按项目编号，再加上顺序号。比如项目A的租赁合同编码为AX001，项目B的为BX001等。这有助于区分不同项目下的租赁情况，便于针对项目进行合同管理和统计分析。

（三）混合编码

1. 将时间与项目结合起来。例如A202305001，表示项目A在2023年5月的第1份租赁合同。这种方式综合了时间和项目因素，能在多项目多时段的租赁业务中准确区分和定位每份合同。

（四）按租户编码

1. 可以先以租户名称或编号开头，再加上顺序号或日期等信息。例如租户甲的租赁合同编码为JZ001202305，表示租户甲的第1份合同于2023年5月签订。这种编码方便针对特定租户查找和管理其租赁合同。