2025海南楼市新政全解析：限购、限售、房贷、公积金等政策详解
2025海南楼市新政全解析：限购、限售、房贷、公积金等政策详解
本文整理了2025年海南楼市的最新政策，包括限购、限售、首付比例、房贷利率、公积金政策、安居房申请条件等多个方面。需要注意的是，本文信息截至2025年2月17日，政策可能会有调整，建议读者关注最新政策动态。
航拍海口
2025海南楼市政策要点
限购/限售政策
- 非海南户籍购房资格：已有部分市县完全放开，即非海南户籍买房也能享有本地居民同等购房权益。
- 大学生海南买房：部分市县直接放宽至全国范围内在校或毕业生，凭学生证或毕业证就能买，并享有本地居民同等购房权益。
- 限售政策调整：部分市县由备案满足一定年限+取证放宽至取证即可转让。
首付比例与房贷利率
- 二套首付比例下调：之前二套首付比例最低25%，如今已与首套保持一致，即15%。
- 三套可贷款：之前三套需要全款，现在购买三套，首付和利率可按二套政策执行。
- 商贷利率下调：之前商贷首套、二套利率分别为3.45%和3.75%，如今下调至3.1%、3.3%。
- 公积金首付：购买商品房公积金首付政策不变，购买安居房、经适房、限价房等保障房，首套、二套首付均降至15%。
海南限购范围地图
整体政策以及大方向，各位已经了解，楼Sir再带大家看一下最新版海南限购地图。这一说起，海南哪些地方限购、哪些地方不限购，限购的市县又有什么政策？估计很多人都是一头雾水，下面楼Sir告诉大家👇🏻
关于首付和房贷利率
相信除了限购政策和限购范围，大家最关心的，还有购房成本，毕竟这可关系着每一位买房人的“钱袋子”。
图源视觉中国
比如有时候央妈一个政策下来，你的上车门槛和买房成本，都能降低不少。
首付方面
去年的这个时候，首套和二套执行首付最低比例分别为15%、25%，现在已全部统一成为15%。
这样一来，那些有着改善需求，想再买一套大房子的买家，上车门槛就有了大幅降低。
房贷利率方面
目前5年期LPR已经降至3.6%，历史新低。海南方面，楼Sir咨询了某大行的朋友，目前海南首套、二套商贷利率执行的分别为3.1%（LPR-50BP）、3.3%（LPR-30BP），同样也是历史新低。
三套房方面
今年也有了重大变革。据楼Sir了解，购买三套房，已从之前的拒贷、需要全款，放宽至只要无贷在身，不仅可以贷款，而且首付、房贷还能按照二套及以上来执行。
关于住房公积金
公积金方面，跟之前相比，尽管首套、二套的首付比例和利率，都没有变化，但也有好消息，以及重要信号传来。
一来，购买安居房、经适房、限价房等保障房，首套和二套的首付比例均下调至15%。
这对于手头紧张、预算有限，想买安居房的朋友，上车门槛又有进一步的降低。
二来，不出意外的话，今年海南的住房公积金政策将会进一步优化，包括但不限于提高贷款额度、降低首付比例、优化存贷挂钩等。
关于海南安居房
下面楼Sir以海口为例，再把政策和流程，跟大家分享一下：
什么人可以申请？
符合资格的人才、企业员工，本市户籍居民皆可申请，只是条件不同。以海口（江东新区除外）为例，本市户籍居民家庭或引进人才同时符合以下条件，可申购一套：
- 在本市无住房和无购房记录，或家庭人均住房建面低于31.4㎡（家庭成员包括配偶，未成年子女）；
- 本市户籍居民家庭成员至少一人或者引进人才，已在海口连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税（以申请人提交申请材料之日起计算），且每年在海南实际居住时间不少于180天。
如何申请轮候资格？
线上可用手机在“海易办”小程序或APP申请，线下直接去户口所在地的政务服务中心办理，海易办上可以预约。
申请多久出结果？
官方说是25个工作日，但实际有快有慢，如果超过时限，可直接电话催办；待轮候资格书下来之后，可以在海易办上查询和下载。
如何申请安居房？
待轮候资格下来之后，可以在当地住建局官网查看各个安居房项目的报名通道，到时候直接手机扫码根据指示进行操作即可。
这一套流程，看似有点繁琐，但实际操作的话并不难，所以想要购买安居房的童鞋，可以快快行动起来。
关于税费
只要买过房的童鞋都知道，由于买房的花销非常大，所产生的税费，也是一笔不小的开支。不过好在去年，官方在契税方面也有了重大调整👇🏻
不分首套和二套，只要购买140㎡及以下的房产，契税由原先的1.5%、3%，降至1%；而140㎡以上首套、二套房，契税则由原来3%，降至1.5、2%。
那么，这个降契税谁受益最大呢？
楼Sir认为，主要还是90-140㎡、140㎡以上的中大户型房子，以及所有二套房买家。咱们以二套145平、总价400万为例，调整前契税400万×3%=12万，调整后契税400万×2%=8万，省了4万。
另外楼Sir注意到，网上还有不少人关心，之前交多的契税能不能退？楼Sir这里也提一嘴，之前交了契税的，是没法退的，除非符合以下三个条件之一：
- 房子办理权属登记前，人民法院判决房屋买卖行为无效；
- 因出让土地的容积率做了调整；
- 实际交付面积小于合同约定面积，开发商要返还房价款。
海南买房多问多答
好了，以上就是2025年海南楼市政策的主要内容。至于大家日常买房过程中，还有一些常见却不了解的问题，楼Sir也做一个简单梳理，希望可以帮到更多人。
购房主体是什么？
答：以家庭为单位，子女年满18岁可另算一个家庭。
住房标准是什么？
答：包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品住房和二手住房。
住房套数如何认定？
答：通过人民银行征信系统《个人信用报告》、不动产登记机关出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、住房公积金贷款记录及面测、面谈等形式的尽责调查认定住房套数。
未成年人能否单独购买商品住房？
答：可以。但要注意，未成年人购房必须全款。
商贷记录包括什么？
答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。
商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？
答：不算。
商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？
答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是全国，即外地有房贷记录也计算在内。
什么是LPR？
答：由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。
目前LPR是多少？
答：截至2025年2月15日，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。
海南公积金贷款，首付比例是多少？
答：申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。
海南公积金贷款，贷款年限是多少？
购买二手房，最长贷款期限由20年调整为30年，原则上要求不超过《不动产权证书》载明的用地使用权终止期限。
社保/个税的时间界定标准是什么？
答：购房之日前X年（2年/3年/5年）在海南连续缴纳个人所得税或社保，不可断缴，补缴不予认定。
离异的时间界定标准是什么？
答：离异开始日期以法院离婚判决书、民事调解生效日期为准。
限售5年的时间界定标准是什么？
答：以购房合同备案登记之日起算。
如何判断所购住房的楼龄？
答：通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。