城市户口协议买卖农村房屋法律上生效吗
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城市户口协议买卖农村房屋法律上生效吗
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https://m.66law.cn/laws/439488.aspx
城市户口协议买卖农村房屋在法律上是不受保护的。根据国家法律规定,农村宅基地的所有权人只能是该集体的村民,城镇户口居民购买农村房屋的行为是无效的。
随着城市化进程的加快,城市郊区的土地、房屋价值不断攀升。在巨大的拆迁利益驱动下,多年前私下进行的农村房屋买卖纠纷频发。出卖人往往在看到房屋增值及拆迁带来的巨大利益后反悔,向法院提起诉讼,要求确认合同无效并收回房屋。针对此类纠纷,王富利律师基于多年处理农村房屋买卖案件的经验,总结了以下要点:
农村房屋买卖合同的效力
合同有效的情形
- 出卖人和买受人同属一村:如果买卖双方均是同一村的村民,该合同符合法律规定,买卖合同有效。
- 买受人迁入本村:即使买受人在购房时不是本村村民,但之后将户口迁入该村,由于其已成为同一集体经济组织成员,买卖合同有效。
- 多次流转至本村村民:房屋经过多次流转后最终由本村村民购得,该房屋买卖合同有效。
- 买受人由村民转为居民:即使买受人在购房后户籍性质发生变化,也不影响合同效力。
合同无效的情形
- 出售给城镇居民:无论是本市还是外省市的城镇居民,购买农村房屋的合同均无效。
- 出售给其他村村民:无论是本市还是外省市的其他村村民,购买农村房屋的合同均无效。
农村房屋买卖合同无效后的处理
当房屋买卖合同被确认无效后,为平衡双方利益,在处理合同无效的后果时,需要全面考虑以下因素:
- 出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益
- 买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失
具体处理方式包括:
- 返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
- 补偿买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
- 出卖人获得的拆迁利益及土地增值部分
上述损失的评估需要委托有资质的评估机构进行。在分配责任时,应根据出卖人负主要责任、买受人负次要责任的原则处理。
需要注意的是,农村宅基地的使用权严格限定在本集体经济组织内部,城镇户口居民购买农村房屋的行为不仅违反法律规定,而且存在巨大的法律风险。因此,建议在农村房屋交易中严格遵守相关法律法规,避免不必要的纠纷。
本文原文来自66law.cn
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