城市户口协议买卖农村房屋法律上生效吗

城市户口协议买卖农村房屋法律上生效吗

城市户口协议买卖农村房屋在法律上是不受保护的。根据国家法律规定，农村宅基地的所有权人只能是该集体的村民，城镇户口居民购买农村房屋的行为是无效的。

随着城市化进程的加快，城市郊区的土地、房屋价值不断攀升。在巨大的拆迁利益驱动下，多年前私下进行的农村房屋买卖纠纷频发。出卖人往往在看到房屋增值及拆迁带来的巨大利益后反悔，向法院提起诉讼，要求确认合同无效并收回房屋。针对此类纠纷，王富利律师基于多年处理农村房屋买卖案件的经验，总结了以下要点：

农村房屋买卖合同的效力

合同有效的情形

1. 出卖人和买受人同属一村：如果买卖双方均是同一村的村民，该合同符合法律规定，买卖合同有效。
2. 买受人迁入本村：即使买受人在购房时不是本村村民，但之后将户口迁入该村，由于其已成为同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
3. 多次流转至本村村民：房屋经过多次流转后最终由本村村民购得，该房屋买卖合同有效。
4. 买受人由村民转为居民：即使买受人在购房后户籍性质发生变化，也不影响合同效力。

合同无效的情形

1. 出售给城镇居民：无论是本市还是外省市的城镇居民，购买农村房屋的合同均无效。
2. 出售给其他村村民：无论是本市还是外省市的其他村村民，购买农村房屋的合同均无效。

农村房屋买卖合同无效后的处理

当房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方利益，在处理合同无效的后果时，需要全面考虑以下因素：

1. 出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益
2. 买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失

具体处理方式包括：

1. 返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2. 补偿买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3. 出卖人获得的拆迁利益及土地增值部分

上述损失的评估需要委托有资质的评估机构进行。在分配责任时，应根据出卖人负主要责任、买受人负次要责任的原则处理。

需要注意的是，农村宅基地的使用权严格限定在本集体经济组织内部，城镇户口居民购买农村房屋的行为不仅违反法律规定，而且存在巨大的法律风险。因此，建议在农村房屋交易中严格遵守相关法律法规，避免不必要的纠纷。

本文原文来自66law.cn