房屋层高不符合合同约定的法律后果
房屋层高不符合合同约定的法律后果
房屋层高不符合合同约定的法律后果是什么？购房者应该如何维护自己的权益？本文通过一个具体案例，详细分析了开发商违约的责任认定和赔偿问题，具有较强的实用性和参考价值。
简要案情
2020年6月13日，刘某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买某房地产公司开发建设的房屋。合同约定，该商品房的实际层高以实际交付为准，该商品房交付时可计产权面积的每层的实际层高大于或等于4.75米的，则购买方对该商品房的层高没有异议，并同意接受。
合同签订后，刘某按约定向房地产公司交付了购房款。但房屋交付后，刘某发现该房屋的实际层高为4.7米，根本不足4.75米。因此刘某起诉至人民法院，要求（1）某房地产公司支付违约损失35,507.3元；（2）本案诉讼费用由某房地产公司承担。
律师评析
河北正一律师事务所律师分析：
本案的争议焦点为：1、某房地产公司是否存在违约情形；2、若存在违约情形，房地产公司应如何承担违约责任。
关于争议焦点1，刘某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。合同中载明的“可计产权面积的每层的实际层高大于或等于4.75米”的表述，是刘某及房地产公司对层高的明确约定。现交付的房屋层高不足4.75米，房地产公司已构成违约。
关于争议焦点2违约责任的问题，现行法律及双方签订的《商品房买卖合同》均未对层高不足的违约责任作出明确约定。本案合同约定层高为4.75米，实际层高为4.7米，两者相差5厘米，虽然涉案商品房层高已达到国家规定普通住宅层高标准2.8米，但是考虑到刘某购买该商品房的初衷是可做复式公寓户型使用，那么层高误差对本案合同目的的实现就会产生比较大的影响，所以法院可以结合房屋价格、居住功能方面影响、层高误差比例、过错程度等因素综合考量违约金数额。
律师提醒
由于复式公寓可以提高住宅的使用面积，设计也比较新颖，所以现在很多人在购房时会考虑这种户型。那么对复式公寓来说，层高无疑是非常重要的一个因素，所以在签订购房合同时，一定要对层高做出明确的约定。另外，由于现行法律未对层高的违约赔偿责任做出明确规定，所以买房人在签订购房合同时一定要明确层高不符合约定时的违约责任，避免在主张权利时产生不必要的麻烦。