成都学区房市场深度观察：从“一本万利”到价值分化

成都学区房市场深度观察：从“一本万利”到价值分化

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近年来，成都学区房市场经历了显著变化。曾经被视为稳赚不赔的投资标的学区房，如今却面临着价格下跌的困境。本文将通过具体案例，深入分析成都重点学区房市场的现状与未来趋势。

锦江二区：从巅峰到调整

以锦江二区为例，该区域的学区房价格经历了大幅波动。以对口盐道街小学的皇后国际为例，这套房龄15年、三梯五户的住宅，在2021年曾以接近5万元/㎡的价格成交，而如今价格已跌至4万元/㎡以下，跌幅接近15000元/㎡。

南城都汇汇翠园一期内部（图源网络）

更令人惊讶的是，一些纯粹用于挂户的学区房，如城市理想，跌幅同样接近15000元/㎡。这些小区虽然成交活跃，但显然已经进入买方市场。

青羊二区：流动性受限

青羊二区的情况则有所不同。该区域的房产市场呈现出剥离房产一二级市场的趋势，老小区占据了片区99%的比重，绝大多数流动性被锁死。流动性尚可的小区，如汇厦少城锦官郡、百花里、琴台府等，价格出现分化。以汇厦少城为例，成交价稳定的只有琴台府，其他组团同面积相对于历史高点都跌回“3”以内，跌幅甚至达到20%以上。

高新南区：回归居住属性

高新南区作为新崛起的学区板块，也开始展现出回归居住属性的趋势。以南城都汇为例，这个曾经领涨城南的网红小区，其老组团最高点在3万元/㎡左右，如今最新成交价普跌3000-9000元/㎡不等，最高跌幅达80万元以上。

香月湖和英郡价格对比

学区房投资新逻辑

1. 地段与产品并重：地段决定下限，产品决定上限。以香月湖和英郡为例，尽管产品差距不大，但香月湖的成交单价普遍高出英郡10000元/㎡以上。

2. 综合价值考量：以青羊二区的汇厦少城和高新南区的人居盛和林语南区为例，尽管盛和林语南区在城市界面、产品品质等方面更具优势，但文墨阁的总价却高出4000-5000元/㎡。

3. 挂户房投资需谨慎：对于挂户房这类特异化产品，仅对中产焦虑症严重的家长或老城区有房的old money有价值。从地产交易的角度来看，这类房产存在诸多劣势，如流动性差、房龄老、户型小等。

结论

1. 学区价值依然是地段中最重要的部分，但其首位度正在下降。有学区的板块价值，还是先天优于无学区板块。

2. 考察一个板块价值的维度更多样化，产品、房龄等自住属性优先级在提升，“唯学区论”正在丧失市场，当下房产投资更偏防御型，乱买都能赚的时代已经过去。

3. “自住”、“品质”这些要求提升，高新南学区房大有可为，有赶超老城的势头，更具性价比，有可能会成为未来承接学区需求的重点区域。

4. 产品决定价格上限，地段决定价格下限，学区又是地段评级/划分最重要的依据，挂户房这种特异型产品仍然有市场，就是这个观点最极端的表现。