中指研究院：明年房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段
中指研究院：明年房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段
中指研究院最新发布的中国房地产市场2024年总结与2025年展望报告显示，尽管政策持续加力，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。预计2025年全国商品房销售面积将同比下降约6%，新开工面积和开发投资也将继续回落。
2024年市场回顾
2024年，我国房地产市场整体呈现调整态势。前三季度新房销售同比下降明显，二手房通过“以价换量”策略保持了一定活跃度，但9月市场出现降温。9月26日的政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号。四季度以来，在政策推动下，核心城市市场出现明显升温。12月，政治局会议再次强调“稳住楼市”，为2025年楼市定调。
2025年市场展望
展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计全国商品房销售面积下降约6%。市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。
土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改。盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
数据来源：中指研究院测算
市场关键指标预测
销售面积预测
- 中性情形下：全国商品房销售面积同比下降6.3%
- 乐观情形下：若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，全国商品房销售面积或可实现止跌
- 悲观情形下：政策落实节奏相对较慢，居民置业意愿继续下降，全国商品房销售面积同比预计下降12.5%
房价走势预测
若政策持续加力，预计明年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。
新开工预测
房企新开工规模仍受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年新开工难改下行趋势。中性情形下，2025年新开工面积同比降幅在15.6%左右，绝对规模降至6.2亿平方米。
投资预测
受土地成交大幅缩量及新开工规模继续下滑等因素影响，建筑工程投资和土地购置费两项指标预计仍将低位运行，将拖累开发投资的修复。中性情形下，2025年开发投资额同比预计下降8.7%。
数据来源：各城市规自委公布的存量住宅用地信息，中指数据CREIS
市场恢复关键因素分析
政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场恢复节奏的核心因素。短期因素来看，政策支持及优化空间是影响市场走势的关键，包括限购限贷、房贷利率等政策空间，以及房票安置、收储存量房等政策推进节奏，另外，市场供求关系也决定着房价走势及市场恢复基础。中长期因素中，城市人口吸引力、区域辐射力等决定了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长期发展过程中形成的优势，短期难以发生较大改变，在多数城市取消限购的当下，城市聚集效应带来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。
综合各影响因素来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，11月下调交易税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节奏或相对较慢。
中长期需求空间预测
从中长期需求空间来看，受全国总人口开始下降、城镇化及人均住房面积增长放缓等因素影响，房地产行业正在进入新的发展阶段。根据中指初步测算，“十五五”期间，新增城镇人口带来的住房需求约18.7亿平米，居住面积提升引致的住房需求约18.4亿平米，拆迁改造引致的住房需求约13.5亿平米，合计城镇住房需求总量约50.6亿平米（年均10亿平米左右）。考虑部分需求通过保障房、租赁住房等方式解决，以70%-80%的商品化比例测算，“十五五”时期全国商品住宅年均销售面积约7-8亿平米，由此推算，商品房年均销售面积约8.5-9.5亿平米。
数据来源：中指数据CREIS