法官说法丨已购车位尚未过户，遭到依法查封怎么办？
法官说法丨已购车位尚未过户，遭到依法查封怎么办？
如果消费者已经购买了车位，还没来得及办理产权登记，由于置业公司自身原因，车位被依法查封，此时该如何依法维护自身合法权益？槐荫法院刘志林法官审理的一起执行异议之诉给出了答案。
2024年3月9日，赵某有意向购买甲公司某处地下车位，当日向甲公司转账2万元，备注为“车位订金”。2024年3月11日，赵某与甲置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由赵某购买地下车位，价款5万元，当日赵某再次向甲公司转账3万元，备注为“车位费”。赵某缴纳2024年3月至2025年6月期间的产权车位管理费，甲公司向赵某开具以上相关发票。2024年3月15日，在一起诉讼中，甲公司名下的50个车位被法院依法查封，其中包括赵某已经购买、正在使用、尚未办理登记的车位。赵某向法院提起执行异议之诉，申请解除该车位的查封。
法官经审理后认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，不动产登记信息显示涉案车位登记在甲公司名下，法院对登记在被执行人名下的涉案车位采取查封措施并无不当。本案争议焦点为案外人是否对涉案车位享有排除执行的权利。本案中，赵某于法院查封涉案车位之前即与甲公司签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部款项，赵某提交的产权车位管理费发票可以证明其在法院查封之前已经合法占有该车位，涉案车位尚未办理过户登记并非赵某自身原因，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，法院不应对涉案车位采取强制措施。综上，案外人对涉案车位享有排除执行的权利，所提异议于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项，裁定中止对甲公司名下该案涉车位的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵某在法院查封前，已经订立书面合同，已经支付全部款项并实际占有，符合上述法律规定，因此得到法院支持。
法官提醒：产权登记是依法保护自身合法权益的必要手段，消费者在购买房屋、车位等不动产过程中应保存好购买合同、付款凭证、物业缴费记录等证据，及时办理产权登记，如果发生此类情况，可以依法向法院提起执行异议。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十四条
案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。