聚焦东莞两会 | 破解城中村改造难题，政协委员出实招
聚焦东莞两会 | 破解城中村改造难题，政协委员出实招
城中村改造，一头连着民生，一头连着发展，是关系城市品质和居民生活环境提升的民生实事。但在城中村改造中所涉及的资金、旧房处置、分类改造三级联动等难题，成为制约城中村改造高效推进的关键因素。在东莞两会期间，众多市政协委员聚焦城中村改造与城市更新相关热点议题，纷纷畅谈自己的看法，发表真知灼见。
东莞不少城中村经过改造后焕发新的活力
推动民企参与改造，缓解资金压力加速产城融合
记者了解到，东莞已规划城中村改造项目共计728个，包括“大圈”片区405个，“中圈”片区220个，以及“小圈”项目103个。其中，2024年首批“小圈”项目已着手改造并相继完工。2025年还将启动新一批城中村改造项目。然而，不可否认，这些项目主要由政府主导，依托大型民企、国企或城投公司推进，目前也面临时间周期长、拆迁复杂度高、资金占用大及楼市下行等多重挑战。
东莞市政协委员李文骏在梳理了解国家、省里城中村改造相关政策，并实地了解东莞城中村改造现状后提出《关于推动民营企业参与城中村改造项目，实现镇村振兴与城乡融合发展的建议》的提案。该提案认为，支持民营企业参与改造，既可扩大项目融资渠道，又能促进城中村改造与民营企业投资的镇村特色产业发展相结合。可由政府主导设立融资平台，国央企及地方城投公司作为改造主体在政策规定的合作框架下向社会资本融资，形成类似“F+EPC”模式（即民间资本+国央企成熟品牌代建），并在此基础上深化，以此缓解国央企及城投公司资金压力，减少专项贷款使用。同时，引导城中村改造项目与民营企业投资的现代农业和生态旅游等新兴产业相结合，如发展特色农产品种植、乡村生态旅游项目等。在鼓励民营企业参与城中村改造的基础上搭建村企合作平台，增强民营企业与镇村的互动联系，同时缓解城中村改造与住宅地产市场相互绑定的困境。
市政协委员程小华
一直以来，城中村改造因改造主体的资源整合能力不足及市场机制的单一性等因素，难以实现产城人真正融合。李文骏认为，可将集体用地上的“工改”项目与城中村改造项目捆绑推进，在规划指标、经营性用地出让及税收等层面适当给予政策优惠。参考“工改”项目相关政策及其他城市经验，探索居住用地弹性年期出让相关政策；适当降低城中村改造项目地价分期的首期比例，及无息余款缴清限期，以减轻改造主体负担。
政府可适当收并，将旧有房屋改造成保障房
当前，城中村面临着基础设施配套不足、环境品质欠佳及安全隐患显著等问题，严重阻碍了城市品质的提升与城市更新的步伐。东莞市政协委员、高级工程师张念华经过深入走访与调研，针对城中村改造提出了系列建议。
张念华建议，“城中村”改造要加快完善城中村改造配套政策，聚焦中心城区、重点镇、重要区域、廊道，因地制宜、发挥特色，将“城中村”改造工作与自建房安全排查整治相结合，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。各镇街加快编制“一镇一方案”“一村一策”，制定项目库台账，明确改造信息，对标对表推进项目落地。
同时，由于“城中村”改造牵涉面广，事关城市经济发展和社会稳定，需要积极稳妥推进。尤其是“城中村”旧房存在土地产权复杂、建筑物质量参差不齐等问题，一旦启动改造不仅会影响辖区内的城市风貌和文物保护，而且会牵涉外来人口的生产生活成本，是一项牵一发而动全身的系统性工程，必须前瞻性思考、全局性谋划、整体性推进。张念华还进一步建议，“城中村”改造中，政府适当收并、改造一定比例的旧有房屋，划定为保障性住房，解决低收入群体的生活需求，为城市发展提供不竭动力。建议市指挥部办公室切实发挥指挥中枢作用，主动下沉一线，及时协助解决项目具体困难和问题，确保首批12个“城中村”改造项目按时高质开展改造，为全市城中村改造深入推进做出示范、总结出工作经验。
2025年，东莞将启动新一轮城中村改造项目
注重差异化发展，构建市镇村联动组织机制
在推动“城中村”“融合发展”的同时，更需结合各村实际，注重差异化发展。对此，东莞市政协委员程小华以万江大汾村改造为例，介绍其通过对村域进行空间统筹管控和谋划，形成了非常明显的产村田边界，更好地推动城乡一体化发展。
程小华提出，应将村域空间科学划分为融合发展区与差异发展区，实施差异化改造策略。融合发展区侧重外向拓展，以城市更新为主导，制定分类分期改造计划，采取拆除新建方式，加速城市化进程。而差异发展区则强调本土特色，以保留乡土文化为核心，通过综合整治提升乡村风貌，打造特色空间，结合宣传策划与活动组织，增强社区文化软实力。
在此基础上，程小华建议，应构建市、镇、村三级联动组织机制，形成“提出空间划分与治理建议→组织划定村庄空间治理格局→村/社区配合实施→市级主管部门审核把关”的闭环管理体系。同时，由村/社区牵头，联合街道领导、乡村振兴领域专家、乡村规划师、乡贤、村民等多元人才共同成立城乡融合发展联盟，全链条、全流程进行跟踪指导和监督。市“百千万工程”指挥部借牵头，选取一两个较为典型的中心城区边缘地区村庄进行试点推进，将融合发展+差异化发展思路融入建设提升规划内容，并逐步推行至全市其他典型村。