境外人士委托出售国内房屋及外汇转出指引

境外人士委托出售国内房屋及外汇转出指引

随着越来越多的境外人士在中国拥有房产，如何委托国内律师出售国内房屋并办理外汇转出成为了一个实际需求。本文将详细介绍境外人士委托国内律师出售国内房屋及外汇转出的具体流程和注意事项。

一、如何委托

1. 若国籍为外籍人士：委托书需经当地公证机关公证及我国驻该国领事馆认证（具体手续各国可能存在差异，详情可咨询中国驻该国领事馆，以美国为例，美国公民需先至州务卿处办理公证手续，再到中国驻美领事馆办理认证手续）。
2. 若国籍为中国常住国外：直接经中国驻该国领事馆办理公证认证手续即可，部分国内公证处已开通远程视频公证服务，亦可通过该种方式办理公证手续。

注意事项：建议公证书准备三份及以上原件，复印件五件以上。

二、售房所需材料

1. 外籍人士：产权证原件，护照复印件（需公证认证），购房合同、契税发票（部分地区不需要）。
   特别提醒：如购房时是中国国籍后变更为外籍，需要领馆出具认证文件，证明外国护照与原中国护照上是同一个人。
2. 中国公民：将护照替换为身份证复印件，其余与外籍人士相同。
3. 境外人士需要准备中国境内开立的银行账户接收交易款项。

三、售房税费交纳

1. 境外人士出售房屋的税费和国内居民卖房税费都基本一致，主要为：增值税、城市建设维护保养税、附加税税率、合同印花税、农田交易费、个税等。各类税费交纳的规范也和大家基本一致。
2. 外籍人士避免同一税收的两国双重征税，需要在国内交税后向国外提供中国的完税证明。

四、将售房款汇至境外的方式

各大银行办理方式可能存在差异例如中行要求必须通过售房人名下中行账户将款项转出，以下是在工商银行办理所需提供的材料：

1. 委托人身份证复印件、原件或护照复印件；
2. 委托他人办理的需提供经过使领馆公证认证的授权委托书；
3. 受托人身份证原件、复印件，若委托书记载律师证还需要提供律师证原件及复印件；
4. 房屋买卖合同、房屋原产权证复印件，房屋现产权证复印件；
5. 税务部门出具的完税证明。

五、委托书的内容

由于售房及外汇转出涉及的相关部门较多（包括房地产交易中心、税务中心、银行等），因此每个部门对委托内容的要求也不一致，具体内容不论是否会涉及到，都建议写在委托书中，具体包括：

1. 代为签订房屋买卖合同，办理合同网签备案；
2. 代为办理不动产的转移、变更、注销、抵押注销、更正、预告、异议、文件、补证、换证、首次、地役权等登记及签署相关文书；
3. 代为领取相关文件、声明领证时收件收据遗失及承担相应法律后果；
4. 代为支付代理过程中税费缴纳、减免等事项；
5. 代为确认不动产产权份额；
6. 代为查阅原始档案、不动产登记簿；
7. 代为办理转按揭相关手续（包括签署相关文件）；
8. 代为办理相关公证（包括但不限于合同公证）、领取公证书；
9. 代为开具收款收据；
10. 代为配合买受方办理贷款的相关事宜（包括签署相关文件）；
11. 代为配合买受方办理房产税征免认定手续（包括签署相关文件）；
12. 代为办理交房（包括维修、电话、有限电视、水、电、煤气等过户、销户手续）；
13. 代为办理房产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件；
14. 代为办理房产交易涉及的监管资金解冻、转出手续并签署相关文件；
15. 代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜并签署与转让上述房地产相关文件；
16. 代为办理密码挂失、设置密码、变更密码；
17. 代为协助买受人办理新的产证；
18. 出售上述不动产所得的价款按要求汇入委托人的国内银行账户；
19. 代为办理委托人售房款财产转移购汇、汇出等所有事项；
20. 代为办理开设银行账户、销户、银行卡启用等业务；
21. 代为办理委托人原银行卡及原证件信息变更业务；
22. 代为向银行、外汇管理局、税务局等部门办理上述房屋出售所得价款的购汇、换汇、汇出等手续（包括但不限于提出申请、领取编码证明、开具相关证明、转账、划账等银行账户相关手续）；
23. 代为办理银行卡密码变更、银行卡旧卡更新等业务；
24. 出售上述不动产所得的价款按要求汇入委托人的境外银行账户，包含：开户户名、BSB、银行账号、Swift Code等。

六、具体流程

公证委托--签订买卖合同--买方支付房款到监管中心账户--买方办理贷款（若有）--过户--监管中心还贷（无需业主本人申请还贷）--监管中心放贷（如原业主贷款，扣掉贷款部分由监管中心放贷到原业主账户）-- 签好房地产买卖合同并前往交易中心完成缴税，办理完税或免税证明（出具申报表和完税证明）--前往银行柜台办理购汇手续

七、风险提示

1. 委托是单方民事法律行为，委托人有权变更或撤销，但在委托人撤销或者变更后应当及时通过适当途径通知受托人，并对通知的行为进行证据保全，以预防可能发生的纠纷，但委托人的撤销权可通过委托合同加以限制。
2. 委托人可以在委托书中设定最低售房价款，但如果委托人同时委托了中介售房，则无需设定最低售房价款。
3. 办理委托书公证，通过公证员的审查避免委托书中可能存在的不合理之处，更好的保证委托书的合法性及委托人的权益。
4. 若委托人是移民海外华人，移民财产转移只能做一次，名下多套房产分次卖出，需等全部卖掉后所得房款一次性办理。