高盛预警：2025年中国房价或再降25%？深度解析三大转折信号

高盛预警：2025年中国房价或再降25%？深度解析三大转折信号

中国房地产市场在经历二十余年高速增长后，正面临历史性转折。高盛在2024年10月22日发布的预测报告指出，2025年中国房价可能较当前水平下降20％～25%，这一结论引发广泛关注。本文结合市场数据、企业动态与宏观经济背景，尝试以中性视角剖析市场调整的内在逻辑。

市场基本面：供需失衡与库存压力

截至2024年底，中国新房库存金额已达93万亿元，相当于GDP总量的70%，远超国际警戒线水平。2024年全年新房住宅销售额9.6万亿元，与当年新增开发投资10万亿元形成鲜明对比，表明开发商仍在持续投入，但销售端已显疲态。值得注意的是，新增未售住宅规模达4000亿元，部分二线城市去化周期超过30个月，供需矛盾成为制约市场的主要瓶颈。

结构性矛盾的多维驱动

1. 债务链条的持续承压

房地产行业负债总额攀升至59万亿元，头部企业如万科年报显示年度亏损450亿元，民营房企现金流压力更为严峻。高盛测算显示，行业平均融资成本超过7%，部分企业利息支出已占销售额的30%以上，迫使房企通过降价加速回款。

2. 成本与价格的倒挂困境

2020-2022年高价获取的土地项目面临定价难题。以长三角某地王项目为例，楼面价3.8万元/平方米，当前周边房价已跌至4.2万元/平方米，扣除建安成本后几无利润空间。这种“降价即亏损、不降价难周转”的困境在重点城市普遍存在。

3. 人口与需求的结构性转变

尽管2024年人口出生率出现50万的小幅回升，但全年总人口仍减少超百万，叠加结婚登记量同比下降20.5%，导致刚性需求持续收缩。贝壳研究院数据显示，首次购房者平均年龄从2018年的29岁推迟至2024年的34岁，购房决策周期延长至9个月。

市场调整的路径推演

高盛预测模型显示，2025年房地产销售额可能降至8万亿元，同比下降15%，房价中枢下移25%的预测基于以下机制：

• 价格弹性效应：当前价格每下降1%，去化周期可缩短0.8个月，但需警惕“买涨不买跌”的心理预期强化
• 政策托底空间：地方政府已释放的购房补贴、利率优惠等政策，预计可缓冲约5%-8%的降幅
• 行业出清速度：Top50房企中已有12家启动债务重组，市场集中度提升可能加速价格体系重塑

值得关注的是，房价下跌可能引发家庭资产负债表重构。央行数据显示，中国城镇家庭住房资产占比达77%，若房价下跌20%，约15%家庭的净资产将转为负值，这或将推动消费结构向汽车、教育等领域迁移。

长期趋势：L型复苏的底层逻辑

高盛预计2027年后市场进入平稳期，年均波动收窄至±2%，这种L型复苏路径的支撑因素包括：

1. 城镇化质量提升：户籍制度改革推动的“新市民”住房需求，预计每年释放约800万套租赁住房需求
2. 资产配置多元化：房地产在居民金融资产中的占比已从2019年的85%降至2024年的78%
3. 政策框架转型：保障性住房建设、REITs扩容等长效机制逐步替代短期刺激政策

结语

当前房地产市场的深度调整，本质上是经济转型期必然经历的出清过程。价格回调既反映了库存压力与债务风险的释放需求，也为行业转向高质量发展腾挪空间。对普通家庭而言，需重新审视房地产的资产属性；对投资者来说，关注城市更新、存量运营等细分赛道可能比押注房价反弹更具现实意义。市场的阵痛期或许漫长，但也是构建新平衡的必经之路。