坂田房价2字头了！？
坂田房价2字头了！？
最近的坂田房价，着实让人害怕。
先是2019年以近6万单价入市的华晖瑞禧，近日有17套房源上架司法拍卖，单价3.7万/㎡起拍！
紧接着是信义嘉御山5期，7月成交单价低到4万/㎡，刷出新低！
次新房纷纷破发，也开始扛不住了？
去年新房卖8万，今年二手只要4万？
7月，位于坂田的标杆楼盘，信义嘉御山5期，一套89㎡四房以总价365万成交，单价4.1万/㎡！
难以想象，坂田的“天花板”也跌落神坛了。
要知道，前几年高峰期，嘉御山同户型的成交单价可以高到10万/㎡，现在对半砍都不够？！
湾帮主立刻咨询了中介，得到的反馈是“大概是个别案例，全款买下做低过户价格，以此少交税，然后去做经营贷”。
不过，这也只是猜测，而4字头的成交价却是实打实的留下了记录，对之后的成交多少是有所影响。
在乐有家的成交记录里，信义嘉御山近几个月的成交单价在5.5万/㎡左右。
信义嘉御山5期（御珑豪园），2016、17年入市，深受华为群体青睐，无论从产品还是房价来看，嘉御山5期是坂田的绝对标杆。
该小区主流户型89平3+1四房（高赠，能有120㎡空间）、地段、商业都是龙岗顶配，学位还是科技城外国语（九年一贯制，龙岗名校）。
去年，信义御珑豪园（即大五期）还有现房入市销售，推出304套100㎡的复试住宅，备案价格8万/㎡，折后均价约7.8万/㎡。开盘当天销售约151套，去化约50%。
坂田标杆4字头，老破旧2字头！
链家平台显示，坂田目前有超过1700套二手房挂牌出售，最小25㎡的单间，到260㎡多的别墅，各类户型应有尽有。
单价最便宜的来自中浩吉祥花园，距离雪象地铁口步行不到500米，科技城外国语学区，单价2.9万/㎡，约75㎡的两房两厅，总价只要220万，还是满五年，红本在手。
我们来看看目前，坂田房价的几个梯队：
1、老破旧：最低2字头
曾一度传出旧改的富豪花园，挂牌均价3.8万/㎡。近几个月的成交单价，已经滑落到3万出头。
片区内楼龄20年+、面貌比较旧的小区，比如台湾花园、雅园居，最新成交单价基本都在3字头。
2、名校学区房：最低3字头
深实验坂田学区房，也是片区小户型的“扛把子”，珠江旭景佳园，今年的成交单价已经稳定在4万/㎡出头，大户型甚至已经来到了3.65万/㎡，巅峰时（2021年）该小区曾到过8万/㎡。
同学区的万科金色半山、佳兆业上品雅园在今年的成交价基本是5万/㎡出头，但也有部分房源跌破，以4万/㎡多成交。
3、次新房：评估价4字头
前几年入市的新盘，流入市场后二手房价不断创新低。
佳兆业城市广场一期，5月一套90㎡的三房，以总价448万成交，单价4.98万/㎡。
大族云峰，7月一套105㎡的三房，以总价530万成交，单价5.05万/㎡，眼看着要破5了。
目前，仅剩星河银湖谷、佳兆业悦峰、信义嘉御山苦苦撑着6字头“天花板”。
为什么说是苦苦撑着？因为次新房的评估价已经到了4字头：
佳兆业悦峰花园，一套低楼层84.97㎡户型，在深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心的评估价为43498元/㎡。
万科第五园三期，一套中间楼层84.53㎡户型，在深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心的评估价为42246元/㎡。
如果长时间市场行情没有好转，“天花板”们随时都会掉落。
4、法拍房：17套次新房砸盘，3字头起拍
二手房已经够惨了，法拍房还要来砸盘。
8月19日，次新小区，华晖瑞禧17套住宅将司法拍卖，建面约85.85-102.2㎡，起拍单价在3.74-3.93万/㎡，起拍总价在333.6-388.3万。
华晖瑞禧曾于2019年底开盘入市，均价5.8万/㎡，单价范围为5.4-6.7万/㎡。直到2021年楼市爆火，仅剩的房源还需“喝茶费”购入。
在链家平台上，该小区共有19套二手房出售，挂牌均价5.9万/㎡，但鲜少有成交。
小区紧邻着珠江旭景佳园（最低3字头），这么一看，华晖瑞禧很难拍出高价。
此番拍卖若以起拍价成交，将对小区内乃至整个片区的价格体系产生深刻的冲击。
可屋漏偏逢连夜雨，砸盘的不止这17套，后面该小区涉及法拍的还有14套房源……
新房价观澜、沙井价，4字头已成标配
最添堵的，应该还是新房。
这两年，坂田新房供应量极少，却也逃不过房价下跌的命运。
今年1月，距离10号线雪象地铁站1公里左右的新盘，城建云宸汇，以均价5.9万/㎡备案入市。139套房，优惠后折合单价4.6万/㎡起，折扣大概88折。
虽然货量不多，但去化还是不理想，到现在网签套数仅2套！
除此以外，2、3年前入市的新房尾盘，也开始用工抵房打开了4字头的市场：
接下来，计划9月入市的远洋天萃，565套房源，已经吹风“4字头”。项目还是光雅园地铁口，科高、深实验坂田学区房：
要知道，2021年五和地铁口的华侨城荷棠里，备案均价5.9万/㎡，开盘日光；2022年同片区的佳兆业云望府，备案均价6.2万/㎡，折后均价约5.5万/㎡，目前也已售罄。
在市场的共识中，坂田一直代表着龙岗新房的第一梯队。
因为坂田位于深圳中轴之上，且聚集了众多知名企业，比如华为、中软、神舟等。逆天的GDP曾脚踩布吉、叫板龙华、干翻碧海、剑指粤海……
从近几年的新房供应来看，坂田的价格也是遥遥领先，2019年后，新房基本是6万/㎡+，一度与龙华、西乡、碧海试比高。
尴尬的是来到了2024年，4万的新房，2、3万的二手房遍地，坂田反倒成了龙华的平替，开始与观澜、沙井、光明抢客户。
可以肯定的是，今年坂田新房的真实价格水平已经回到了4字头。
如果楼市仍在走“以价换量”的行情，二手房还会继续探底，那么坂田后面要入市的新房，卷到3字头也只是时间问题。