香港转租与分租全攻略：学生群体需谨慎！
香港转租与分租全攻略：学生群体需谨慎！
在香港，转租和分租房屋是一个常见的需求，尤其是在学生群体中。然而，这种行为是否合法，以及在实施过程中需要注意哪些问题，一直是大家关注的焦点。本文将详细探讨香港地区关于转租和分租的相关法律规定，帮助读者更好地理解这一复杂议题。
转租与分租的定义
在日常用语中，人们经常使用“转租”和“分租”这两个词，但在民法上并没有“分租”的用词，都是使用“转租”一词。
- 转租：指出租人将租赁物租给承租人后，承租人将租赁物的“全部”再租给第三人。承租人原则上不得转租，除非得到出租人的承诺。
- 分租：指承租人将房屋的“部分”（例如房屋的其中一个房间）再出租给第三人。承租人原则上得分租房屋之一部分，除非出租人有反对之约定。
在香港转租或出租的学生们需要注意
在香港想要转租房屋，需要注意自己手上租约的规定（是否明确写着“不可分租”），还有逗留条例和短租条例。
以学生身份，申请逗留在香港, 不论以任何形式转租或出租房屋/套间/床位予他人, 只要从中获得利益或参与业务.（任何涉及金钱或其他 –无报酬都可视同参与业务）将有机会视同经营业务及违反其逗留条例。
如短租少于28天更加多一项违反旅馆业条例。另因是涉及房屋转租, 短租或再出租, 性质等同地产代理之工作, 在香港是需要持牌的, 因此亦违反地产代理监管条例。
所有获准停留在香港的大学生转租或经营短租, 如发现违反香港法例,一经起诉(除非获免或是检控官同意只记录在案不予起诉), 在被判决罪成后, 在香港将会是终身刑事记录。有机会被逐出境, 后如仍可逗留在香港, 学校会接获通知, 亦有权对学生进行纪律耹讯, 最严重的结果将开除学藉及取消所有奖学金。
（图片来源：网络）
另在往后不论用任何形式申请定居或进出香港, 或是海外定居,都会受到一定影响。
另在香港找工作及面试时, 如要填写是否有犯罪记录时, 你都只可以回答”有”, 如要申请什么专业资格, 因你巳有刑事记录, 就算符合所有条件亦不一定获批。
违反逗留条件
「以学生身分在香港逗留的人士只能就讀于指明的学校、大学或其他教育机构，修讀入境处处长批准修讀的课程，并不得在未有入境处处长批准下接受有薪或无薪的雇佣工作，以及开办或參与任何业务，违例者会遭检控，一经定罪，最高刑罚为罚款五万元及入狱兩年。」
违反旅馆业条例
「经营或管理无牌旅馆均属刑事罪行，一经定罪可被判监禁，最高罚款200,000元及监禁兩年。」
香港大学等绝大部份学院亦巳发出通知/信件等多项形式告知所有留学生, 要注意短租条列及是否有违反逗留条件。
（图片来源：网络）
什么样的二房东分租是合法的呢？
分租，或者更通俗的说法‘租上租’，指的是租客将租来的房屋再分出去租给其他人的做法。
这种方式可以分为两种：一种是每个租客都直接与房东签订租约；另一种则是由一位‘主租客’将房间再次出租，并与其他租客签订分租协议。这位主租客在某种程度上扮演了‘二房东’的角色，他们首先与房东签订主租约，然后再将房屋的部分或全部空间出租给其他人。
分租模式在香港是否合法，主要取决于银行按揭契约规定、原租约的条款以及业主的同意。
业主若未获得银行的书面同意，便不得将物业出租。若业主未能获得银行同意而出租物业，一旦无法继续供款，银行收回物业时，租客将面临失去住所的风险。此外，如果原租约或业主明确禁止转租，或者大厦公契禁止分租，那么二房东分租则属违法。
分租涉及到多方面的细节和考量。例如，主租约通常会规定租期和租金等基本条款，而分租租约则可能会根据二房东和分租客之间的协议，加入更多具体的细节和条款。比如，二房东可能会为了提供给分租客更大的灵活性，而将主租约中的退租通知期从两个月缩短到一个月。
分租还涉及到一系列的法律和管理问题，比如分租租约的有效性、二房东是否需要出示主租约给分租客看、以及在租期结束或遇到特殊情况时分租客的权益保障等。对于那些考虑夹租的人来说，这些都是需要仔细考虑和了解的问题。
同时，二房东和分租客之间的关系也需要仔细管理，二房东不仅要确保分租客遵守主租约的条款，还可能需要处理分租客之间可能出现的纠纷和问题。
合法分租需要什么条件呢？
合法分租的前提是获得业主的同意并遵循原租约的规定。租客与分租客之间的租约，应明确列出租金、租期和使用权限等条款，保障双方的权益。
分租客的权益包括但不限于居住安全、租金透明以及隐私保护。二房东与分租客之间的租屋纠纷往往涉及租金增加、设施维修等问题。在遇到纠纷时，应先尝试与二房东沟通解决，若无法达成一致，可寻求法律帮助。
《业主与租客（综合）条例》确立了房东和租客的相关权利与义务，及政府的监管职能。了解这项条例对预防租赁争议十分重要。
面对如租金逾期等问题时，房东可通过法律途径追讨欠款或申请财产扣押。若租客违反租约规定，如擅自转租，房东应收集证据，采取法律行动。
自2022年起，香港实施分租房租金管制，保障租客利益，如分租房首两年内禁止加租，超收租金或杂费属违法。有租赁纠纷时，可向差饷物业估价署、土地审裁处及小额钱债审裁处寻求法律援助。