商品房楼面价解析及影响因素

商品房楼面价解析及影响因素

楼面价是房地产市场中的一个重要概念，它不仅关系到开发商的成本核算，也是购房者了解房价构成的重要参考。本文将为您详细解析楼面价的含义、计算方法及其对房价的影响，帮助您更好地理解房地产市场的运作机制。

一、商品房楼面价的含义

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。计算公式为：

楼面价 = 土地总价 ÷ 规划建筑面积 = 土地单价 ÷ 规划容积率

二、楼面价与房价的关系

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。楼面价和房价一般呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。

三、影响楼面价的因素

楼面价的价格定位由多种因素构成，包括土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等。据推算，土地成本占房地产开发成本比例约为40%左右。而楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

四、楼面价对最终售价的影响

商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。一般情况下，楼面价高的房子房价较高，房价一般为楼面价的2～3倍。然而，在实际情况中也会出现不成比例的情况，如楼面价高但房价不高，或楼面价低但房价不低。这可能是由于市场降温导致开发商为了降低风险迅速回本，根据自身和周边情况做出合理调整。

商品房楼面价是指土地总价格除以允许最大建筑面积的价格，它与房价有一定的关系。楼面价的计算和影响因素对于购房者和开发商都具有重要意义，了解楼面价的含义和影响因素，可以帮助购房者做出更明智的购房决策。