黄欣伟：租售比“又有了”，笑着笑着就哭了
黄欣伟：租售比“又有了”，笑着笑着就哭了
导读：租售比，这个曾经在上海楼市中鲜少被提及的词汇，近期却频繁出现在人们的视野中。本文将从多个维度解析这一现象背后的原因及其对楼市的影响。
租售比这个词，是上海楼市最熟悉的陌生词。
租售比，一般情况下指年（市场）租金与房屋总价（成本）的比值。
国际标准通常为1比200到300之间，转化为我们更熟稔的表达方式就是“一套房子的成本，可以通过200-300个月的租金予以收回，租售比为3-5%” ；该比值越高，说明房屋的投资价值越大。
好吧，今天来谈谈好多年不见但近期开始还魂的三个字：租售比，看看它重现江湖背后的是喜是忧。
一、租售比又起，“受益于”楼市不振
到相关网站上去搜索，好像租售比是一个讳莫如深的存在，仅有的公开信息显示：“2019年上半年我国50个重点城市的租售比约1.6%，其实已经远低于国际合理租售比区间水平”；而在北上广深等高房价城市的从业者私下交流中，近三四年的租售行情普遍在“总价1000万的房产月租金在1万元左右”，租售比最高不过1.2%（当然不排除个别案例的向上突破）。
楼市特别是类似上海这样的一线楼市，用租售比来作为决策工具已然偏废，今天的行情如此，能说明的无非是两个问题：
1、按照近几年的房价水平，想通过租售比来收回成本基本是伪命题，当然在2009年房价因“四万亿”而飙升之前买入的房源，今天就算被讥笑为“老破大”但结合成本，其租金就算相对于新房和次新房有所折让，但3-5%的回报是可以做到的；
2、即使在房价连续快速上涨的这些年，因为房价（相对于租金）的上涨太过于“遥遥领先”，以至于租售比三个字基本已经很少被提及，即使在面对投资性买房的时候，也最多轻描淡写来一句：投资上海房产不要去看租售比，“买了等涨然后抛掉”就是了，话糙理不糙。
只是过去三年上海房价“至少大部分地区没涨”的背景之下，别说租售比就连“买了等涨然后抛掉”的做法也仅限于在“依然有倒挂”的市中心豪宅中尚能饭否，但随着近期新房“人工涨价”态势迅猛之下，该经验还有多久保质期就只能——走一步看一步了。
只是2024年特别是二季度以来，特别是中介群在疯转的一个“花142万买进不足40㎡的老破小，月租可达4000元”的个案，虽然脱不了幸存者偏差的干系，但至少让久违了的租售比作为销售说辞又重现江湖并频频亮相，这背后可以看做是楼市特别是房价回归理性的修正符号，也可能不那么——单细胞思维，因为其或许附着了其他条件状语：
比如总价142万，但装修需投入10-20万实现拎包入住方能匹配4000元的月租，取一个中位值15万做价，成本就达到了157万，租售比回落到3%；
比如该套房源的特征之一是“中环附近地铁沿线500米的老公房”，单价能被控制在4万左右绝对算是整盘中的“砸盘价”，捡漏其实可望而不可求。
不过至少说明一点，在租售比重回视野的当下，老破小以其“低总价、门槛低、配套全、需求旺”的四大优势重新被市场青睐，相比过去两年被各种舆论不断鞭挞的形象，在“527沪九条”至今算是得到正名，租售比的此番回归也是贴上了“老破小案例优先”的标签。
二、租金“跌得不多”，得益于消费降级
既然名曰租售比，那无非就是分子分母两个数据的牵扯：抛开房价过去20年的单边狂飙和口罩至今的阴跌，租赁市场虽然也受到牵连但好在“后知后觉”，此消彼长之下，租售比的凸显也就名正言顺了。
只要不是在2016年之后的房价水平买入，房东转作包租公的心态都比较笃定，因为就算在这两年“需求特别是高端租赁的需求减少”但因为成本可控，至少租售比算得过来，所以即使在房价松动的2024年上半年，部分砸盘并没有形成气候，背后也少不了因为进价不同的房东并不急于出手，可租可售的心态避免了部分社区的房价出现整体踩踏。
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另一方面，“有量支撑”一直是包括上海在内的一线城市租金坚挺之内因，也可以说租金的相对稳定其实也得益于——消费降级。
其中，一部分是来自于楼市的消费降级：以前急着买房上车的刚需，因为房价走势未卜选择了暂时观望，但居住是一个“等不到天黑就要做出的决策”所以从楼市中分流出一部分观望群体进入租房市场；也因为“楼市不是今天才一潭死水的”，导致这两三年以来的“购房者转租客”在不断累积，这背后不仅有房价不涨的外因，也有该目标客群被裁员减薪不稳定所牵连的需求降级。
另一部分是来自于就业的消费降级：传统的新进入城市流动人口包括每年毕业季的百万学子闯上海，虽然这两年上海的就业市场也比较严峻，但绝对数的不乐观被相对（家乡和其他城市）的更不乐观所烘托，不管最终能否实现愿望中的“事少钱多平台好”但只要心中有幸存者偏差的执念，到一线城市“先租个房子再孵化梦想”也是大概率。
房价跌得多，涉及下跌的区域和板块也比较普遍，而相对动辄数百万的房款，每月几千的租金就显得压力甚小，也就成了越来越多暂不买房人群的“退可守”，他们间接也助攻了租售比。
楼市中的高价盘跌得多→高消费人口离开得多→高端楼盘的租金跌得多，所以此番重提租售比，西装革履的豪宅房东底气不如拖鞋背心的老公房爷叔。
三、租赁主战场，“海是红的”不可避免
但是，微观层面的暂时乐观，也难掩上海租房市场的山雨欲来。
来自克而瑞长租监测的数据：仅2024年上半年，上海市场迎来了显著的保租房增长，共有46个保租房项目入市，累计提供超过3.6万套/间房源，其中，规模达到或超过500间的大型社区项目达到22个，贡献了约32000套房源，占整体房源的86.4%，凸显了上海在推动保租房建设上的强劲力度与成效。
这还只是保租房系统，还不包括房企前些年拿地时被要求配置的租赁房套数，还不包括散落在自由流通市场的二手房因目前售价不到位导致的转租；
这还只是2024年的增量，还不包括过往经年持续推出但至今尚未被消化的存量房源；
这还只是名正言顺的租赁房资源，还不包括其他“可用于租赁”的其他房源，包括价格更有竞争力的经济型酒店长包房；
这还只是目前各个条线收集的事实租赁供应，还不包括传说中的“国企下场收购二手房做保障房”，虽然总量可能不变但配置优化之后对租金预期会再上一个台阶。
上述四个“这还只是”与“还不包括”，导致今天上海全部“可用于租赁”的房源数无法统计，但尽管如此其供应量是个天量，却是不争的事实。
与供应天量息息相关的是租金走低不可避免，特别是在供大于求的铁板钉钉之下：同样是来自克而瑞的数据，近年上海集中式公寓的租金坪效显著下滑，由2021年的高位6.54元/平米/天下滑至当前的5.31元/平米/天，降幅高达18.88%；与此同时，保租房的租金坪效也呈现相似下跌态势，由2021年的4.29元/平米/天下跌至3.42元/平米/天，整体跌幅超过20%，印证了上海集中式租赁市场的租金面临着巨大的压力。
就在八月，某个大型国企品牌的租赁房项目开始大张旗鼓做推广，用房地产营销的方式亮相，也由此可见供应量巨大导致的市场竞争体感普遍不适。要知道在之前，即使集中性租赁房的推广系统也一般仅限于项目现场包装、楼宇悬挂，最多有些网络投放，现在要和新房一样开直播，春江水暖鸭先知吧！
另一方面，需求端却没有跟上供应量与时俱进，反映在量能和转化率方面，反映在地区冷热不均方面，更反映在整体租金下行方面。
除了已经听出老茧的“经济形势、就业形势、外资撤离、裁员减薪、高端消费群体离开”等等，租房市场目前受益于楼市动荡，但也时刻感觉到楼市可能的新政会带来反噬，比如最近风传的9月上海楼市落户和限购政策可能进一步放松，最基层的刚需一旦被（哪怕是部分）激活，买房人口和需求所引发的内卷，又会从租房人口这个分母中有相当部分地抽离。
“527沪九条”之后，被俗称为老破小的产品品类，领衔了上海楼市的租售比回归，不仅可喜可贺，也有利于优化未来的房地产投资更加趋于理性。
但是，“先跌了”的房价目前是租赁市场受益，但随着供应天量的浮出水面，或许没有一片羽毛是无辜的，即使因为竞争导致租金下降而受益的租客，或许最切肤之痛的还不是房租（增减）带来的生活成本选项。答案你懂的。
个人观点，仅供参考