2024年，保障性租赁住房市场发展追踪——北京篇

2024年，保障性租赁住房市场发展追踪——北京篇

2024年是实施“十四五”规划目标的关键一年，各地保障性租赁住房筹集也到关键年。在这一年，各地继续推进保障性租赁住房筹集工作，伴随商品房收储、存量资产盘活等新趋势出现，保障性租赁住房筹集渠道更加广泛。

时值2024年收官之际，本文将盘点北京市保障性租赁住房市场发展情况。

北京市“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务完成情况

北京市“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务40万套，截至2024年10月末，全市已累计建设筹集保租房34.6万套。在过去的三年中，北京市共发布8批次保障性租赁住房项目认定公示。累计公示项目95个，合计供给规模约12.75万间。

日均租金坪效小幅下降，出租率保持稳定

据不完全统计，截至2024年11月末，北京市保障性租赁住房（简称“保租房”）投入运营项目40个，可提供房源约5.22万间。其中部分项目定向供给企事业单位或由相关政府部门配租，如怀柔区星悦澜湾家园面向北京电影学院怀柔校区教职工租赁。完全市场化运营保租房项目占比约70%，平均出租率超90%，与较2023年年末基本持平；日均坪效3.3元/平米，较2023年年末市场化保租房项目平均坪效同比下降7.8%。

从各区保租房日均租金坪效水平看，保租房选址与产业聚集区的距离、保租房供给量等因素均会影响租金坪效水平。对比海淀区和朝阳区保租房的情况，会发现海淀区已入市保租房社区临近科技园等产业聚集区，且目前入市项目相对较少，日均租金坪效超过4.5元/平米。而朝阳区保租房社区项目与产业聚集地距离较远，且需区间交通接驳才能触达轨道交通，加之平急两用项目租金水平的影响，朝阳区保租房日均租金坪效不到3元/平米。

石景山区保租房供给量较小且具有轨道交通牵引优势，日均租金坪效也达到4元/平米以上，因此石景山区近期吸引众多投资机构目光。

租赁式社区产品持续入市

北京市租赁住房专项用地以集体经营性建设用地为主，在资产证券化方面尚有诸多障碍需突破。这也从一定程度上制约了北京市租赁式社区产品类型的发展。

在所有已公示的保租房项目中，房间规模在950间以上的项目共有41个，合计提供房源近10万间，占全部公示项目供给量的80%。从供给项目数量看，丰台区、大兴区、经济技术开发区、海淀区和通州区是未来租赁式社区集中的几个区域。

已入市房间规模在950间以上的项目13个，合计房间规模2.8万间，占全部已入市保租房供给规模的54%。

北京市具有相当规模的潜在供给房源

除已公示的8批次保租房项目外，处在建设或改造期的保租房项目供给还有20万间以上。另一方面，市场化租赁住房项目也在持续新增。据ICCRA调研统计，已知北京市未来2-3年市场化租赁住房项目供给约有61个，可提供房源约6.4万间。

新增房源多集中于已规划的产业聚集区，如大兴区、通州区、朝阳区、海淀区与、丰台区等。

北京保租房项目入市节奏稳定，未对市场造成巨大冲击，市场得以保持较为稳定的日均租金坪效和出租率水平。但从另一个侧面看，集租房实现资产证券化难度颇高，也一定程度上制约了北京市租赁住房市场的发展速度。在存量盘活的时代背景下，北京住房租赁市场发展是否能另辟蹊径，也颇为值得关注。