超越内部收益率IRR——修正内部收益率MIRR简介

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超越内部收益率IRR——修正内部收益率MIRR简介

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在不动产投资的世界里，内部收益率（IRR）一直被视为衡量投资盈利能力的黄金标准。但其实内部收益率（IRR）有个缺点即它假设所有时期的现金流均按照统一固定的折现率去测算，而修正内部收益率（MIRR）则通过“融资利率”（Finance Rate）和“再投资收益率”（Reinvestment Rate）弥补了IRR这个缺点。本文将简要讲解MIRR以及其优缺点。

内部收益率（IRR）

顾名思义，内部收益率(IRR) 是指产生收益的房地产所产生的所有未来现金流的现值与房地产投资者的初始资本投资完全相等时的贴现率。或者，如果你愿意，也可以把它简单地理解为每投资一美元，在每一投资期所赚取的百分比率。

计算方式

所有预测的未来现金流（包括负现金流和正现金流）均按一定比率折现，使这些现金流的总现值等于投资者的初始现金投资。由此得出的比率就是内部收益率。

举例

假设我们预测了如图1所示的现金流。在这种情况下，第0年现金流反映初始投资额，第1-5年现金流反映后续定期营运现金流收益，第6年现金流反映第6年营运现金流收益和售出收益。我们使用IRR公式很容易得到内部收益率为15%。

图1 内部收益率（IRR）的测算方法

说明

第1年至第6年中现金流的总现值按15%折现后，正好等于第0年中的现金流。换句话说，根据上述预计现金流，投资者可望从其投资中获得15%的收益。

此方法的假设

内部收益率反映了每年正现金流的再投资率和弥补每年负现金流所需的短期借款成本。

修正内部收益率（MIRR）

修正内部收益率（MIRR）方法是一种“修正的”内部收益率，是为了解决许多人认为内部收益率的一个不切实际的假设：即假设正现金流按内部收益率进行再投资，而为弥补负现金流所需的贷款按内部收益率进行融资，但真实世界的再投资收益率和融资利率可能与内部收益率并不相同。

为了克服这一缺陷，修正内部收益率（MIRR）假设在投资期内产生的负现金流按“融资利率”（Finance Rate）融资，正现金流可按“再投资收益率”（Reinvestment Rate）再投资（并赚取利息）。

计算方式

所有现金流出（负数）均按融资利率折算成现值，并计入初始投资。所有现金流入（正数）按再投资率复利计算未来价值，并与预期销售收入（如有）相加。然后计算内部收益率，得出MIRR。

举例

使用与前一种方法中创建模式时相同的现金流，假设“融资利率”（Finance Rate）为 10%，“再投资收益率”（Reinvestment Rate）为 10%，然后创建一个修正内部收益率（MIRR）来计算收益。

图2 修正内部收益率（MIRR）的测算方法

说明

首先，我们将所有负收益按融资利率折现（在本例中，仅为第4年现金流），并将该现值总和与初始投资（第0年现金流）相加。然后，我们将每年的正收益按再投资收益率进行复利计算，直至销售年份（第6年现金流），并将其分别加到第6年营运现金流收益和售出收益中。然后，我们求解内部收益率，得出14.25%的修正内部收益率。

图3 内部收益率（IRR）测算得到修正内部收益率（MIRR）结果