开发商交付的房屋面积与合同不符怎么处理

开发商交付的房屋面积与合同不符怎么处理

当购房者发现开发商交付的房屋面积与合同约定不符时，应该如何处理？开发商与个人签订的施工承包合同是否具有法律效力？本文将为您详细解答这两个常见的法律问题。

开发商交付的房屋面积与合同不符怎么处理

当开发商交付的房屋面积与合同不符时，可按以下方式处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，法院一般不予支持。例如合同约定面积100平，实际交付98平，误差比2%，则购房者需按实际面积付款。

（二）面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院通常会予以支持。若购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

购房者应注意收集相关证据，如合同、测绘报告等，以便更好地维护自身权益。

开发商与个人签订的施工承包合同有效吗

开发商与个人签订的施工承包合同通常是无效的。主要基于以下几点原因：

（一）资质要求。根据相关建筑法律法规，从事建筑工程施工的单位必须具备相应的资质等级。个人显然不具备法定的施工资质，无法满足从事建筑施工活动的基本条件。

（二）合同效力认定。《中华人民共和国民法典》及相关司法解释明确规定，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的，建设工程施工合同应认定无效。所以从法律规定层面看，开发商与个人签订的此类合同不符合法律要求。

（三）工程质量与安全风险。个人缺乏专业的施工团队、技术设备和管理能力，难以保证工程质量和施工安全。这不仅可能对开发商的利益造成损害，也可能危及公共安全。

不过，在合同被认定无效后，若工程经竣工验收合格，承包人可参照合同约定要求支付工程价款。若验收不合格，需根据具体情况承担相应责任。

开发商与个人签订的施工承包合同具有法律效力吗

开发商与个人签订的施工承包合同，其法律效力需分情况判断：

（一）若该施工项目属于小型、简单且对施工资质要求不高的零星工程等，个人具备相应的施工能力和条件，合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，那么这种合同通常具有法律效力，双方应按合同约定履行各自义务。

（二）若涉及到需要特定施工资质的建设工程，比如大型建筑、市政基础设施等工程，根据相关法律法规，施工方必须具备相应的资质等级。个人一般不具备法定的施工资质，此时签订的施工承包合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效合同。

不过，即便合同被认定无效，若个人已实际进行了施工，在工程质量验收合格的情况下，其仍有权参照合同约定要求开发商支付相应的工程价款。