租赁厂房全攻略：九大关键条款、六大税费详解及防二房东指南

租赁厂房全攻略：九大关键条款、六大税费详解及防二房东指南

在租赁厂房时，需要注意哪些关键问题？如何避免遇到二房东？租赁过程中需要缴纳哪些税费？本文将为您详细解答这些问题，帮助您在租赁厂房时做出明智的决策。

租赁厂房需要注意哪些问题

1. 租金条款（月租金、租金递增、付款期限，是否含税）

• 月租金：明确租赁厂房的单价和总价；
• 租金递增：递增期限，递增标准；
• 付款期限：付款时间，付款方式，延期付款的违约金；
• 税票：租金是否需要开具正式税票，税是否含在租金之内，谁负担税。

2. 合同期限条款（合同期限，交付时间，免租期，搬迁期）

• 租期：总年限，起算日，终止日；
• 交付时间：具体时间，是否缓冲期；
• 免租期：具体期限，免租范围（仅免租金）；
• 搬迁期：合同到期后的搬迁期限，逾期搬迁的违约责任（租金和违约金）；

3. 优先权（优先续租权，优先购买权）

• 优先续租权：是否有优先续租权，如何行使优先续租权（期限和方式）；
• 优先购买权：租客是否放弃优先购买权，如何行使优先购买权（期限和方式）。

4. 修缮条款

• 日常管理：谁负责日常管理和修缮费用谁负担。
• 重大修缮：谁负责影响安全使用的重大修缮，费用如何负担。

5. 附属设施（供水设施，供电设施，消防设施）

• 供水设施：谁负责开通，费用如何负担，日常修缮谁负责；
• 供电设施：谁负责开通，费用如何负担，日常修缮谁负责；
• 消防设施：是否齐备，是否可以有消防证。

6. 证件条款（消防证、合同备案）

• 消防证：是否有消防证、是否有效，谁负担消防证办理；
• 合同备案：是否需要备案，备案责任人，备案费用。

7. 税费条款（租金是否含税，因租赁发生的税费）

• 租金是否需要开具税票，税费由谁承担。
• 租赁厂房要缴纳税费：营业税＝租金收入×5%；企业所得税；房产税＝原值×（1－30%）×1.2%（年征收）；印花税；城镇土地使用税：5元／㎡·年；堤围防护费＝营业收入×1%。（城市维护建设税5%、教育费附加3%，外商投资企业免缴）；
• 谁负担税费和缴纳。

8. 保证金条款

• 保证金金额，缴纳时间；
• 保证金不计息退还；
• 没收保证金的情形（违约责任）。

9. 违约责任（租金违约、单方解除合同、损害赔偿）

• 租金违约：延期缴纳租金的违约金即滞纳金的标准；超30天或更长时间的单方解除合同权，以及没收保证金及其他违约金的金额（或计算方式）；
• 单方解除合同情形：擅自转租、擅自转让、转借他人或擅自调换使用、擅自拆改结构或改变用途的、拖欠租金、利用厂房从事违法活动、故意损坏承租房屋的、法律规定的其他收回情形；
• 损毁需恢复原状、赔偿损失。

租赁厂房需要缴纳哪些税费

1. 营业税：按照租金收入交纳5%的营业税。
2. 房产税：按照租金收入交纳12%的房产税。
3. 城市建设维护税：在缴纳营业税同时，应以缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5%；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1%。
4. 印花税：于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花。
5. 土地使用税：土地面积×适用税率（各地不同）。
6. 个人所得税：若是企业出租，按利润额的25%计算企业所得税。若个人出租，按租赁金额的2%（各地不同）计算个人所得税。

如何避免遇到二房东

1. 分辨出租方是房东还是二房东最快的方法，就是让出租方出示房产证和身份证，如两证身份信息一致基本可确认出租方为房东。
2. 不能提供产权证明或各种理由万般推脱不能提供房产证明的，则需小心是否为二房东；
3. 如果出租方要求一年一付房租或者要求付大笔的订金，这样情况要特别小心其是否为房东，必要时需出租方提供产权证明和确认产权状态是否为有效状态。
4. 周围住户了解房东情况，查看描述是否与房主相同。

签订厂房合同注意事项

1. 租赁场所相关手续是否齐全。例：厂房是否有合法的产权证件、是否属于共有产权、是否能正常使用，不属于危险房屋之列、是否属于违规建筑等。
2. 租赁物基本情况，如：租赁场所的位置、租赁场所实际有效使用面积、租赁场所功能、租赁场所设施设备等。