商业地产新趋势：从"主力店"到"主力业态"的转型

商业地产新趋势：从"主力店"到"主力业态"的转型

商业地产领域正在经历一场深刻的变革。曾经被视为商业体"定海神针"的主力店，如今却面临着前所未有的挑战。在电商冲击和行业洗牌的双重压力下，主力店的吸引力逐渐减弱，传统的招商模式也遭遇了瓶颈。然而，在淄博周村，恩次方项目通过创新的招商策略，成功实现了破局。

主力店效应的衰落

主力店的概念源自美国，英文称为"anchor"，意为"锚"。在商业地产界，主力店一度被视为整个业态产业链的龙头，具有人气带动性高、集客能力强、品牌形象好、广告效应优、经营性稳定等优势。然而，近年来，随着电商的崛起和传统零售业的利润下滑，主力店的光环逐渐黯淡。

中小商家开始重新评估主力店的价值，发现主力店带来的效益有限，甚至在某些情况下，主力店反而成为竞争者。这种情况下，传统的招商模式——先招主力店后招中小商户——已经不再适用。商业地产开发商面临着一个尴尬的局面：即使主力店全部到位，本地商户也可能对入驻兴趣寥寥。

淄博项目的创新实践

面对这一挑战，恩次方在淄博周村的项目提供了一个创新的解决方案。通过对城市背景和民意的深入研究，恩次方决定打造"淄博印象美食城"，以特色餐饮作为主力业态。这一定位精准契合了当地的需求，美食城项目一经推出便获得热烈响应，三百家特色餐饮商户积极响应，选铺入驻签约会上，160席铺位被363家商户抢租。

通过将小店面的餐饮进行"大融合"，恩次方成功打造了周村首屈一指的餐饮业态集合，涵盖全国乃至国际70多种风味主题，实现了"一店一特色"的差异化经营。这一巨大的餐饮体量不仅吸引了大量客流，更为后续的招商奠定了基础。在中期招商中，健身房、电影院、KTV、电玩城、儿童乐园、VR科技体验馆等体验式商业纷纷入驻，形成了业态的良性循环。

主力业态的未来前景

恩次方的案例展示了主力业态在商业地产中的巨大潜力。与传统主力店相比，主力业态具有以下优势：

• 避免重复：通过打造特色鲜明的业态集群，可以有效避免与周边项目的同质化竞争。
• 统一管理：统营统管统收的模式不仅为开发商带来了可观的利润，也便于整体运营管理。
• 提升形象：统一的装修风格提升了商业体的整体档次，增强了视觉吸引力。

在商业地产的大变革时期，主力店模式、去主力店模式、创主力店模式将会长期并存。恩次方的创新实践为行业提供了有益的借鉴，展示了在主力店效应减弱的背景下，通过打造特色主力业态实现商业体成功运营的新路径。