为何在这个时候谈返迁房上市？会冲击赣州楼市吗？
为何在这个时候谈返迁房上市？会冲击赣州楼市吗？
近日，赣州经开区发布返迁安置房办理国有出让产权证实施方案的征求意见稿，引发广泛关注。有人担心这将对本已低迷的赣州楼市造成冲击，也有人认为这是地方财政压力下的无奈之举。本文将深入分析这一政策的背景、影响及其可能带来的后果。
当赣州经开区传出返迁房上市的消息（征求意见稿发布）后，许多人认为赣州楼市的天塌了，赣州的房价彻底起不来了。
可售房源供应、房价冲击、需求分流，返迁房一旦上市会给本来就低迷的楼市带来压力，为什么会在这个时候来允许返迁房上市交易呢？
事实上这两年楼市不景气，土地卖不出去，地方财政也面临着巨大压力。
有人认为，返迁房如果可以上市，即可以为一些想拥有全产权资格的业主打开政策空间，地方又可以得到一笔土地出让金收入，缓解财政压力，可谓一举两得。
按照赣州经济技术开发区返迁安置房办理国有出让产权证实施方案（征求意见稿）当中的内容，方案适用于赣州经开区范围内由政府组织实施在国有土地上建设、以划拨方式供应土地使用权并已分配给被征地拆迁主体的返迁安置政策性住房（含配套商业用房及附属用房）。
有一个重要的目的是为了“建立完善返迁安置房办理国有出让产权证工作程序”。
首先我们要弄清楚，返迁房的土地性质多为划拨用地（土地使用权由国家无偿或低价提供给单位或个人使用），所以房主并没有完整的所有权，其交易行为受到限制。
以前市场上存在的一些交易行为，基本都是一些私下交易行为，违反了土地管理、城市规划等相关法律法规的强制性规定。
由于缺乏合法的产权证明、合同形式要件不满足以及违反法律法规的强制性规定等原因，这种私下交易行为并不受法律保护，买方的权益也无法得到法律保障。
按照赣州经济技术开发区返迁安置房办理国有出让产权证实施方案（征求意见稿）所提到，返迁安置房业主在具备了“依法依规足额缴纳安置房结算款、依法依规足额缴纳土地出让金以及相关税费、依法依规足额缴纳住宅专项维修资金，及满足法律法规规定的其他条件”之后，可以申请办理国有出让土地使用权。
从划拨到出让，国有土地使用权性质的改变，打通了返迁安置房上市交易的最重要一环。
办理完相关手续后，业主即对房子拥有了完整产权，以后卖不卖这套房，则取决于个人及家庭需要。
那么返迁上市会不会对赣州楼市形成冲击呢？
影响有，冲击则谈不上。
主要是现在的市场库存已经面临很大的去化压力，如果返迁房再涌进来注入新的可售房源，很多人担心返迁房会抢掉市场上本来就有限的需求，造成供需矛盾进一步拉大。
影响更多还是在心理层面，会加深消费者疑虑，影响消费者预期。
但短期内对市场的冲击或许有限，因为就以当前赣州市场上一些新房的房价水平来看，一些新楼盘单价六七千一平都能买到手了。
考虑到返迁房上市交易还要补交金额并不少的土地出让金等税费，除了个别地段位置确实好的小区，返迁房这个时候拿出来卖，其实也并不太有竞争力。
所以返迁房上市对楼市的影响是局部且分化的。
我们更认为允许返迁房上市这个政策是一个面向未来的政策，更大的作用是为一些想拥有完整产权资格的业主打开了政策空间。